Главная / Статьи / Кадастровая стоимость недвижимости в Турции 2025: Все, что нужно знать российскому инвестору и собственнику

23 октября, 2025 | Просмотров: 7 | 0 0

Кадастровая стоимость недвижимости в Турции 2025: Все, что нужно знать российскому инвестору и собственнику

Грядут перемены! Кадастровая стоимость недвижимости в Турции в 2025 году

Рынок недвижимости Турции традиционно привлекает российских инвесторов и покупателей благодаря своему потенциалу роста, благоприятному климату и доступным ценам. Однако, как и любой динамично развивающийся рынок, он подвержен изменениям, которые могут существенно повлиять на владение и инвестирование. Одним из наиболее значимых событий, ожидаемых в ближайшее время, является пересмотр кадастровой стоимости недвижимости (rayiç bedel) в 2025 году, который повлечет за собой серьезные последствия с 2026 года. Эти изменения призваны максимально приблизить официальные оценки к реальным рыночным ценам, что затронет налоговую нагрузку, пошлины и общую экономическую привлекательность турецкой недвижимости.

Table of Contents:

Данная статья призвана предоставить исчерпывающую информацию о грядущих изменениях кадастровой стоимости в Турции, их причинах, потенциальных последствиях для собственников и инвесторов из России, а также о возможных способах защиты своих интересов в условиях новой реальности. Мы рассмотрим, что такое кадастровая стоимость, как она формируется, и почему ее пересмотр в 2025 году станет ключевым моментом для всех, кто владеет или планирует приобрести недвижимость в этой стране.

Кадастровая стоимость (Rayiç Bedel): Что это и как она формируется?

Кадастровая стоимость (rayiç bedel) — это официальная, юридически закрепленная оценка объекта недвижимости в Турции. Она является базовой величиной, используемой государственными органами для расчета различных сборов и налогов. В отличие от рыночной стоимости, которая определяется спросом и предложением, кадастровая стоимость устанавливается государством и, исторически, часто была значительно ниже фактической рыночной цены. Однако именно эта официальная цифра играет решающую роль в финансовой стороне владения недвижимостью.

Механизм расчета кадастровой стоимости

Процесс определения кадастровой стоимости в Турции регулируется законодательством и включает несколько ключевых этапов:

Комиссия по оценке (Takdir Komisyonu): Раз в четыре года в каждом муниципалитете Турции собирается специальная комиссия. В ее состав входят представители муниципалитета, налоговой инспекции, управления регистрации прав (Тапу), а также местный мухтар (глава района) и члены торговой палаты. Эта комиссия отвечает за установление удельных значений стоимости земли за один квадратный метр (м²) для каждой улицы и проспекта в соответствующем районе. Эти значения служат базой для всех дальнейших расчетов.
Стоимость здания и объекта: После определения удельной стоимости земли, она корректируется с учетом характеристик расположенного на ней строения. Учитываются такие факторы, как общая площадь объекта, его возраст, качество строительства (например, наличие лифта, системы отопления, используемые материалы) и другие параметры. После вычета износа рассчитывается общая кадастровая стоимость каждого конкретного объекта недвижимости, которая фиксируется в муниципальных записях. Например, квартира в новом, современном доме будет иметь более высокую кадастровую стоимость, чем аналогичная по площади квартира в старом здании, даже если они расположены на улице с одинаковой удельной стоимостью земли.
Ежегодные обновления: Значения, установленные комиссиями, действуют в течение четырех лет. В промежуточные годы кадастровая стоимость ежегодно индексируется. Увеличение происходит на величину, равную половине коэффициента переоценки, который определяется на основе инфляции. Этот порядок установлен Законом № 1319 «Об имущественном налоге».

Роль кадастровой стоимости в системе налогообложения

Ежегодный налог на недвижимость (Emlak Vergisi): Размер этого налога напрямую зависит от кадастровой стоимости объекта. Для жилых объектов он составляет определенную долю от кадастровой стоимости (например, 2‰, а в пределах крупных метрополий — 4‰). С ростом кадастровой стоимости пропорционально увеличивается и сумма ежегодного налога.
Пошлины при оформлении сделок купли-продажи (TAPU harcı): При передаче права собственности (оформлении ТАПУ) покупатель и продавец уплачивают пошлину, которая также рассчитывается от кадастровой стоимости. Традиционно, чтобы снизить эту пошлину, стороны часто занижали декларируемую стоимость сделки, указывая в Тапу кадастровую стоимость, а не рыночную.
Налог на наследство и дарение: В случае передачи недвижимости по наследству или в дар, налоговая база для расчета соответствующих налогов также определяется исходя из кадастровой стоимости.

Резкий рост: Изменения кадастровой стоимости в 2025-2026 годах

В 2025 году Турция столкнулась с беспрецедентным пересмотром кадастровой стоимости недвижимости, который вступит в силу с 2026 года. Комиссии по оценке, собравшиеся в середине 2025 года, установили новые удельные стоимости земли за 1 м², которые будут действовать в период 2026–2029 годов. Повышение достигает 10–15 раз по сравнению с текущими уровнями, а в некоторых районах Стамбула, Анкары и Измира налоговая база выросла в 10–57 раз.

Причины повышения

Такое радикальное обновление кадастровых значений обусловлено несколькими ключевыми факторами:

Сокращение разрыва между кадастровой и рыночной стоимостью: На протяжении многих лет кадастровая стоимость значительно отставала от реальных рыночных цен. Это приводило к искажению рынка и создавало возможности для налоговых махинаций. Государство стремится максимально приблизить эти две величины, чтобы сделать рынок более прозрачным и справедливым.
Увеличение налоговых поступлений: Из-за занижения декларируемой стоимости сделок и нереалистичной базы по налогу на недвижимость, государственный бюджет недополучал значительные средства. По оценкам экспертов, ежегодные потери казны составляли миллиарды долларов. Повышение кадастровой стоимости позволит муниципалитетам собирать больший налог на недвижимость, направляя дополнительные средства на развитие инфраструктуры и социальные проекты.
Борьба с занижением стоимости в сделках: Низкая кадастровая стоимость стимулировала практику занижения официальной цены продажи в документах Тапу, чтобы уменьшить размер пошлин. Новые правила призваны пресечь эту практику, сделав сделки более прозрачными и соответствующими реальной стоимости.

Конкретные примеры роста кадастровой стоимости

Наиболее заметный рост кадастровой стоимости наблюдается в крупных городах, таких как Стамбул, Анкара и Измир, где цены на жилье стремительно росли в последние годы. Ниже представлена таблица с примерами изменений в некоторых районах:

Город, Район	Кадастровая стоимость 2025 (TL/м²)	Кадастровая стоимость 2026 (TL/м²)	Рост (приблизительно)
Стамбул, Шишли (Теşвикие)	52 472	300 000	472% (~5.7 раз)
Стамбул, Бешикташ (ул. А.А. Сайгун)	37 607	225 639	>6 раз
Стамбул, Сарыер (ул. Кёйбашы)	20 360	150 000	>7 раз
Стамбул, Кючюкчекмедже (ул. Инёню)	5 750	73 000	1170% (~12 раз)
Стамбул, Нишанташи	89 000	450 000	~5 раз
Стамбул, Башакшехир	1 134	65 000	~57 раз
Анкара (Алакаатлы, Эряман, Чаййолу)	—	—	10–30 раз
Измир, Салхане (Bayraklı)	6 566	85 000	~13 раз

Эти данные наглядно демонстрируют, насколько драматичным будет рост кадастровой стоимости, особенно в центральных районах. Новые списки были вывешены в офисах мухтаров с середины 2025 года.

Последствия для собственников недвижимости в Турции

Пересмотр кадастровой стоимости имеет как положительные, так и отрицательные последствия для различных категорий собственников и рынка недвижимости в целом.

Увеличение налоговой нагрузки

Самым очевидным и непосредственным последствием для владельцев недвижимости станет значительный рост финансовой нагрузки:

Рост ежегодного налога на недвижимость: Поскольку налог рассчитывается как процент от кадастровой стоимости, его сумма пропорционально увеличится. По прогнозам, у многих домовладельцев сумма налога в 2026 году может вырасти в 6–7 раз по сравнению с предыдущим годом. Это станет серьезным бременем, особенно для пенсионеров и людей с фиксированными доходами.
Увеличение пошлин при купле-продаже: Пошлина за оформление Тапу также рассчитывается от кадастровой стоимости. С ее повышением кратно возрастут и издержки при совершении сделок купли-продажи, что может затруднить приобретение жилья с финансовой точки зрения.
Потенциальный рост налога на наследство и дарение: Аналогично, эти налоги будут рассчитываться от новой, более высокой кадастровой стоимости.

Положительные аспекты (для государства и долгосрочной перспективы)

Несмотря на первоначальные трудности, повышение кадастровой стоимости имеет ряд позитивных эффектов в средне- и долгосрочной перспективе:

Повышение прозрачности рынка и налоговая справедливость: Приведение кадастровых стоимостей к реальному рыночному уровню снизит несправедливость в налоговой системе и сократит возможности для «серых» схем. Сделки будут оформляться по реальной цене, что создаст более справедливый порядок, при котором все платят сопоставимый налог.
Рост налоговых поступлений: Увеличение доходов муниципалитетов позволит направлять больше средств на развитие городской инфраструктуры, дорог, парков и социальных объектов.
Рост официальной стоимости и дополнительная гарантия для собственников: Повышение кадастровой стоимости означает официальный прирост стоимости активов домовладельцев. Документ Тапу станет более точным ориентиром, подтверждающим реальную цену продажи, что может быть преимуществом при будущих сделках.
Рост залоговой стоимости для кредитов: Банки учитывают кадастровую стоимость при оценке недвижимости как обеспечения по кредитам. Ее повышение увеличит стоимость залога и, соответственно, кредитные лимиты. Это упростит доступ к финансированию как для частных лиц, так и для строительных проектов.
Улучшение страхования и реновации: С приближением страховых сумм к реальной стоимости недвижимости, выплаты при стихийных бедствиях станут более справедливыми. В проектах городской реновации доли и стимулы для правообладателей будут определяться ближе к реальности, что может ускорить обновление застройки.

Отрицательные аспекты (для собственников и краткосрочной перспективы)

Эксперты также предупреждают о возможных негативных последствиях:

Финансовое бремя для владельцев: Резкий рост налогов станет дополнительным бременем для семейных бюджетов, особенно для владельцев с низкими или фиксированными доходами.
Риск замедления продаж жилья: Увеличение налогов и транзакционных издержек может охладить рынок недвижимости в краткосрочной перспективе, особенно для инвестиционных сделок, что может привести к стагнации.
Реакция собственников и оспаривания: Многие владельцы уже выражают недовольство и считают новые оценки чрезмерными, что приводит к массовым обращениям в налоговые суды с целью оспаривания.
Потенциальное влияние на рынок аренды: Рост налога на недвижимость может подтолкнуть арендодателей переложить часть возросших расходов на арендаторов, что приведет к росту арендной платы, особенно в крупных городах.

Как узнать и оспорить кадастровую стоимость: Пошаговое руководство

Для собственников недвижимости в Турции крайне важно быть в курсе своей кадастровой стоимости и, при необходимости, знать процедуру ее оспаривания.

Где узнать кадастровую стоимость

Новые списки кадастровых значений были вывешены в офисах мухтаров (глав районов) с середины 2025 года. Это основной официальный источник информации. В некоторых случаях информация может быть доступна через муниципальные онлайн-сервисы, но для подтверждения рекомендуется обращаться непосредственно в мухтариат или Тапу.

Процедура оспаривания кадастровой стоимости

Если вы считаете, что установленная кадастровая стоимость вашей недвижимости значительно превышает рыночные аналоги в вашем районе, у вас есть право подать возражение. Важно: Срок для подачи возражений ограничен – до вечера понедельника, 8 сентября 2025 года.

Пошаговое руководство:

Сбор информации: Убедитесь, что вы ознакомились с новой кадастровой стоимостью вашего объекта в офисе мухтара.
Анализ рыночных аналогов: Соберите данные о рыночной стоимости аналогичной недвижимости в вашем районе. Это могут быть объявления о продаже, отчеты оценщиков или мнения риелторов.
Подготовка документов: Подготовьте все необходимые документы, подтверждающие ваше право собственности, а также доказательства того, что установленная кадастровая стоимость является чрезмерной (например, независимая оценка).
Обращение в Налоговый суд (Vergi Mahkemesi): Возражения подаются не в муниципалитет, а непосредственно в Налоговый суд. Это может быть сложной процедурой, требующей юридических знаний.
Юридическая помощь: Настоятельно рекомендуется обратиться за помощью к квалифицированному юристу, специализирующемуся на недвижимости в Турции. Он поможет правильно составить возражение, собрать доказательную базу и представить ваши интересы в суде. Уже существуют прецеденты и массовые иски, что говорит о возможности добиться отмены или снижения оценки для всей улицы/района.

Прогнозы и рекомендации для российских инвесторов и собственников

Изменения кадастровой стоимости в Турции создают новую реальность для всех участников рынка недвижимости. Понимание этих тенденций и своевременная адаптация к ним критически важны.

Краткосрочные и долгосрочные перспективы рынка

Краткосрочно: В ближайшее время рынок может столкнуться с периодом адаптации. Возможна некоторая стагнация в объеме продаж, особенно инвестиционных, поскольку покупатели и продавцы будут оценивать новые финансовые издержки. Однако, это также может привести к более реалистичным ценам на рынке, так как занижение стоимости станет менее выгодным.
Долгосрочно: В долгосрочной перспективе рынок недвижимости Турции, вероятно, станет более прозрачным и предсказуемым. Приближение кадастровой стоимости к рыночной может повысить доверие инвесторов, поскольку официальные документы будут точнее отражать реальную ценность активов. Это также может стимулировать развитие инфраструктуры за счет увеличения налоговых поступлений.

Что делать сейчас: Рекомендации для российских собственников и инвесторов

Проверьте кадастровую стоимость: Не откладывая, выясните новую кадастровую стоимость вашей недвижимости в местном мухтариате.
Оцените налоговую нагрузку: Рассчитайте, насколько увеличится ваш ежегодный налог на недвижимость и другие потенциальные сборы. Включите эти расходы в свой бюджет.
Рассмотрите возможность оспаривания: Если вы считаете, что новая оценка несправедлива, изучите возможность подачи возражения в Налоговый суд до 8 сентября 2025 года. Не упустите этот срок!
Консультации со специалистами: Обратитесь к юристам, налоговым консультантам или экспертам по недвижимости в Турции. Они смогут предоставить индивидуальные рекомендации и помочь в случае оспаривания.
Пересмотрите инвестиционные стратегии: Инвесторам следует пересмотреть свои стратегии, учитывая возросшие издержки. Возможно, потребуется корректировка ожидаемой доходности или выбор других типов объектов/регионов.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Кадастровая стоимость и рыночная цена – в чем разница?

Кадастровая стоимость (rayiç bedel) – это официальная оценка недвижимости, устанавливаемая государством для целей налогообложения и сборов. Она фиксируется в документах Тапу. Рыночная цена – это фактическая стоимость, по которой объект может быть продан на открытом рынке, определяемая балансом спроса и предложения. Исторически кадастровая стоимость была значительно ниже рыночной, но с 2025 года власти стремятся максимально сблизить эти показатели.

Могут ли кадастровую стоимость пересмотреть еще раз?

Да, кадастровая стоимость пересматривается комиссиями раз в четыре года, с ежегодной индексацией в промежуточные годы. Текущий пересмотр, установленный в 2025 году, будет действовать до 2029 года, с ежегодными корректировками. В будущем возможны дальнейшие пересмотры в зависимости от экономической ситуации и политики государства.

Влияет ли рост кадастровой стоимости на ВНЖ?

Напрямую рост кадастровой стоимости не влияет на уже полученный вид на жительство (ВНЖ). Однако, если ВНЖ привязан к минимальной стоимости недвижимости (например, для получения ВНЖ за инвестиции), то повышение кадастровой стоимости может быть положительным фактором, поскольку официальная оценка вашего актива увеличится. Для новых заявлений на ВНЖ, где требуется определенная минимальная стоимость объекта, это также может упростить процесс, если кадастровая стоимость будет ближе к рыночной.

Какие риски существуют при покупке недвижимости с заниженной кадастровой стоимостью?

До недавнего времени занижение декларируемой стоимости сделки (указание кадастровой стоимости вместо рыночной) было распространенной практикой для снижения пошлин. Однако это несло риски: при продаже недвижимости в течение 5 лет вам пришлось бы уплатить налог на прирост капитала с разницы между кадастровой и продажной ценой. Кроме того, в случае возникновения споров или проблем, официальная стоимость в Тапу могла не отражать реальную сумму ваших инвестиций. С новыми изменениями, когда кадастровая стоимость приближается к рыночной, риски занижения уменьшаются, но возрастают прямые расходы на налоги и пошлины.

Подводя итоги

Пересмотр кадастровой стоимости недвижимости в Турции в 2025 году является одним из самых значимых событий для рынка за последние годы. Он знаменует собой переход к более прозрачной и реалистичной системе оценки, которая, хотя и увеличит финансовую нагрузку на собственников в краткосрочной перспективе, обещает долгосрочные выгоды для стабильности и справедливости рынка. Российским инвесторам и собственникам крайне важно внимательно отнестись к этим изменениям, проверить кадастровую стоимость своих объектов, оценить потенциальное увеличение расходов и, при необходимости, воспользоваться правом на оспаривание в установленные сроки. Своевременное информирование и адаптация к новым правилам станут залогом успешного владения недвижимостью в Турции в предстоящие годы.