Обзор рынка недвижимости Турции — октябрь 2025

Рынок недвижимости Турции в октябре 2025 года демонстрирует сложную, но динамичную картину. На фоне продолжающейся борьбы с инфляцией и значительного роста ипотечных продаж, реальная стоимость жилья продолжает снижаться. Эта статья, основанная на последних данных от Турецкого статистического института (TÜİK) и Центрального банка Турецкой Республики (TCMB), предлагает глубокий анализ текущих тенденций, макроэкономического фона и прогнозов на 2026 год для инвесторов и покупателей.

Макроэкономический фон и влияние на рынок недвижимости

Макроэкономическая политика Турции, направленная на снижение инфляции, оказывает прямое влияние на рынок недвижимости. Ключевые факторы, такие как стоимость строительства и ставки по кредитам, формируют текущую динамику.

Инфляция, кредитные ставки и стоимость строительства

По данным TÜİK, Индекс стоимости строительства (İnşaat Maliyet Endeksi) в августе 2025 года вырос на 22,82% в годовом исчислении [1]. При этом рост стоимости рабочей силы (30,16%) опережает рост стоимости материалов (19,17%), что указывает на усиление давления на застройщиков со стороны трудовых ресурсов.

Регулирование арендной платы

Важным изменением стало снятие 1 июля 2024 года законодательного ограничения в 25% на повышение арендной платы для жилых помещений. Теперь максимальный законный размер повышения для октября 2025 года составляет 38,36%, что соответствует среднему значению Индекса потребительских цен (TÜFE) за последние 12 месяцев [2]. Это изменение, вероятно, повысит привлекательность инвестиций в арендное жилье.

Общая статистика и тенденции рынка недвижимости в 2025 году

Объем продаж жилья и ипотека

В сентябре 2025 года в Турции было продано 150 657 объектов жилой недвижимости, что на 6,9% больше, чем в сентябре прошлого года [3]. За первые девять месяцев 2025 года общий объем продаж достиг 1,13 млн единиц (+19,2% к аналогичному периоду 2024 года).

Наиболее заметен рост ипотечных продаж — +34,4% (21 266 сделок). Это свидетельствует о готовности покупателей использовать кредиты, несмотря на высокие ставки, вероятно, из-за инфляционных ожиданий.

Индекс цен на жильё (KFE)

По данным Центрального банка Турции, Индекс цен на жильё (KFE) в сентябре 2025 года вырос на 32,2% в номинальном выражении [4]. Однако реальная стоимость жилья продолжает снижаться уже 20-й месяц подряд — номинальный рост не компенсирует инфляцию.

Региональные различия

Измир и Анкара показывают более высокий месячный рост цен (2,9% и 2,3%) по сравнению со Стамбулом (1,5%), что говорит о смещении спроса в менее перегретые мегаполисы.

Участие иностранцев

Продажи жилья иностранцам сокращаются: в сентябре 2025 года продано 1 867 объектов (-7,7% к прошлому году). За январь–сентябрь снижение составило 12,6%, а доля иностранных продаж — лишь 1,2% [3].

Сегменты недвижимости: жилые и коммерческие объекты

Жилые объекты: первичный и вторичный рынок

Во вторичном сегменте — 68,7% всех продаж (103 540 единиц), рост +7,8% [3]. Первичный рынок — 31,3% (47 117 объектов), рост +5,0%. Это указывает на предпочтение готового жилья — активы, которые можно сразу сдавать или использовать для защиты от инфляции.

Коммерческая недвижимость

Индекс цен на коммерческую недвижимость (TGFE) за II квартал 2025 года вырос на 31,9% (номинально), но снизился на 3,1% в реальном выражении [5]. Измир (+38,6%) и Анкара (+35,6%) опередили Стамбул (+25,9%).

Факторы роста и риски

Факторы роста

• Урбанизация и миграция в мегаполисы поддерживают спрос.
• Недвижимость остаётся защитным активом от инфляции.
• Бум ипотечных продаж при высоких ставках.
• Госпрограммы и гражданство через инвестиции стимулируют рынок.

Риски и ограничения

• Падение реальной стоимости жилья подрывает доверие инвесторов.
• Валютная волатильность создаёт неопределённость для иностранцев.
• Высокие ставки ограничивают массовый спрос.

Прогнозы и сценарии на 2026 год

Эксперты ожидают, что 2026 год станет годом восстановления при сохранении текущего курса макрополитики и снижении инфляции.

• Снижение ставок: ожидается удешевление ипотеки и рост спроса [6].
• Рост продаж: прогноз — +15–20% по жилью и +10–15% по коммерческой недвижимости [7].
• Реальный рост цен: впервые за два года цены могут начать расти быстрее инфляции.

Лидерами роста прогнозируются Анкара, Измир и Анталья, где динамика KFE уже выше, чем в Стамбуле.

Практические советы для инвесторов и покупателей

1. Анализируйте реальную динамику KFE, а не только номинальные цифры.
2. Фокусируйтесь на вторичном рынке — 68,7% продаж.
3. Используйте ипотеку как инструмент защиты от инфляции.
4. Рассмотрите Анкару и Измир для инвестиций.
5. Проверяйте арендную доходность: рост аренды до 38,36% делает этот сегмент прибыльным.

Заключение

Рынок недвижимости Турции в октябре 2025 года находится на переломном этапе. Рост ипотечных сделок и вторичного жилья поддерживает спрос, но реальное снижение цен и падение интереса иностранцев требуют осторожности.

• Рынок устойчив: общий рост продаж и активности.
• Реальная цена: номинальный рост (32,2%) не перекрывает инфляцию.
• Прогноз: 2026 год — восстановление и положительный реальный рост цен.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

1. Какова доходность от аренды?

Максимальный рост аренды — 38,36% (на основе 12-месячного TÜFE). Реальная доходность зависит от региона и типа жилья.

2. Сколько стоит 1 м² в Стамбуле?

По данным KFE, месячный рост в сентябре 2025 года — 1,5%. Средние цены уточняются у аналитических платформ.

3. Можно ли купить жильё в ипотеку?

Да. В сентябре 2025 года ипотека составила 14,1% всех продаж (+34,4% к прошлому году).

Источники и ссылки

1. TÜİK – İnşaat Maliyet Endeksi, Ağustos 2025
2. Hesapkurdu – Kira Artış Oranı Hesaplama (Ekim 2025)
3. TÜİK – Konut Satış İstatistikleri, Eylül 2025
4. TCMB – Konut Fiyat Endeksi (KFE), Eylül 2025
5. TCMB – Ticari Gayrimenkul Fiyat Endeksi, 2025 II. Çeyrek
6. Modernada – Konut Kredisi & Faiz Tahmini 2026
7. Gökhan Aydınlı – Türkiye Emlak Sektörü 2026