Türkiye’de gayrimenkul satın alma: en önemli sorulara yanıtlar

Evet. Rusya vatandaşlarının, 2644 sayılı Tapu Kanunu uyarınca Türkiye’de taşınmaz satın alma hakkı vardır. Kısıtlamalar yalnızca sınır ve stratejik bölgelerde geçerlidir. İşlem için, yabancı pasaport ve yaklaşık 30 dakika içinde alınabilen Türk vergi numarası (Vergi Kimlik Numarası) yeterlidir.

Taşınmaz üzerindeki takyidatların (İpotek, Haciz, İhtiyati tedbir) kontrolü, taşınmazın ada/parsel numarası kullanılarak Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün resmî portali olan parselsorgu.tkgm.gov.tr üzerinden yapılır. Tapu kaydı (Tapu Kaydı) dökümü, taşınmaz üzerindeki tüm kayıtlı takyidatları, ipotekleri ve hacizleri gösterir. Bu kontrolün, sözleşme imzalanmadan 1–2 gün önce yapılması tavsiye edilir.

Sözleşmenin imzalanmasından TAPU’nun alınmasına kadar standart bir işlem yaklaşık 3 ila 14 iş günü sürer. Süre; evrakların hazır olmasına, Tapu Müdürlüğü’nün yoğunluğuna ve taşınmaz üzerindeki takyidatlara bağlıdır. Vekâletname ile uzaktan yapılan işlemler ise 30 güne kadar sürebilir.

Türkiye’de banka hesabı açmak kanunen zorunlu değildir, ancak şiddetle tavsiye edilir. 50.000 ABD dolarını aşan işlemler için, Türk bankası tarafından düzenlenen Döviz Alım Belgesi (DAB) ile para transferinin belgelendirilmesi gerekir. Yatırım yoluyla oturum izni veya vatandaşlık almak için DAB olmadan başvuru yapmak mümkün değildir.

Hayır. Türkiye, çifte vatandaşlığa izin verir ve vatandaşlığa kabul edilirken önceki vatandaşlıktan çıkmayı şart koşmaz. Rusya da resmî olarak çifte vatandaşlığı yasaklamaz, ancak vatandaşların yabancı bir vatandaşlık kazandıklarında bu durumu, elde edilme tarihinden itibaren 60 gün içinde İçişleri Bakanlığı’na bildirmelerini zorunlu kılar.

Başlıca riskler şunlardır: inşaatın gecikmesi (ortalama 6–18 ay), müteahhidin iflası, bitmiş yapının projeye uymaması ve teslimden sonra iskan alınmaması. Kendinizi korumak için müteahhidin mali durumunu ve finansal raporlarını kontrol etmeli, geçerli bir inşaat ruhsatının (İnşaat Ruhsatı) varlığından emin olmalı ve sözleşmeye gecikme ve benzeri durumlar için cezai şartlar eklemelisiniz.

Lisanslı bir emlak acentesi (Emlak Yetki Belgesi), alım-satım işlemlerine resmî olarak aracılık etme, taşınmazın hukuki incelemesini yapma ve tapu dairesi, bankalar ile noterlerle iletişim kurma yetkisine sahiptir. Ruhsatsız bir aracısıyla çalışmak yasal olarak korunmaz; dolandırıcılık durumunda alıcı hukuki korumadan mahrum kalır. Bir acentenin yetki belgesini ttbs.gtb.gov.tr portalı üzerinden kontrol edebilirsiniz.

Tapu, Türkiye’deki taşınmazlar için mülkiyet hakkını teyit eden ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) tarafından verilen resmî tapu senedidir. İki ana türü vardır: Kat İrtifakı (inşaat hâlindeki bağımsız bölüme ilişkin hak) ve Kat Mülkiyeti (iskan alınmış, kullanıma hazır bağımsız bölüme ilişkin mülkiyet hakkı). İkincisi alıcı için daha tercih edilir.

İskan (İskân Belgesi), belediye tarafından, binanın imar yönetmeliklerine, yangın güvenliğine ve depreme dayanıklılık şartlarına uygunluğunun denetlenmesinden sonra verilen oturma iznidir (yapı kullanma izni). İskan olmadan yasal olarak altyapı ve aboneliklerin açılması, taşınmaza dayanarak oturum izni alınması ve ipotek tesis edilmesi mümkün değildir. İstanbul’daki yeni projelerin yaklaşık %30’unda İskan bulunmamaktadır.

Müteahhitten taksitli satış, bankasız ve faizsiz bir ödeme planıdır. Standart şartlar: toplam bedelin %25–50’si oranında peşinat, 12–36 ay arasında taksit süresi ve faiz uygulanmaması. Taksitli satış yalnızca birincil piyasada (yeni projeler) mümkündür ve satış sözleşmesinde ayrıntılı olarak belirtilir. Erken kapama, genellikle %10–20 oranında indirim sağlayabilir.

İstanbul’da metrekare başına ortalama fiyat, semte bağlı olarak 1.500 ile 6.000 ABD doları arasında değişmektedir. En uygun fiyatlı bölgeler Esenyurt, Avcılar ve Başakşehir’dir (1.500 USD/m²’den itibaren). Beşiktaş, Sarıyer ve Nişantaşı gibi prestijli semtlerde fiyatlar 4.000 USD/m²’den başlar. Birincil (sıfır/proje) konutlar, ikincil (ikinci el) konutlara kıyasla ortalama %10–20 daha pahalıdır.

Gayrimenkul yatırımı yoluyla Türk vatandaşlığı almak için asgari tutar, GEDAŞ kadastro değerine göre 400.000 ABD dolarıdır. Taşınmaz 3 yıl boyunca satılamaz. Vatandaşlık verilmesine ilişkin karar, yalnızca Türkiye’nin yetkili devlet kurumları tarafından verilir.

Gayrimenkul mülkiyetine dayalı kısa dönem ikamet izni almak için, taşınmazın asgari değeri 200.000 ABD doları (Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası kuru üzerinden TL karşılığı) olmalıdır. Taşınmaz başvuru sahibi adına kayıtlı olmalı ve tapu, tapu sicil müdürlüğüne tescil edilmiş olmalıdır.

Alıcının başlıca giderleri şunlardır: tapu harcı — taşınmazın kadastro değerinin %4’ü (resmî olarak alıcı ve satıcı arasında eşit bölünür, ancak pratikte çoğunlukla alıcı öder), zorunlu GEDAŞ ekspertizi — 3.000 ₺’den itibaren, DASK deprem sigortası — 500 ₺’den itibaren, noter masrafları — 2.000 ₺’den itibaren. Toplamda: taşınmaz bedelinin yaklaşık %5–8’i.