В Турции растет численность арендаторов, точно так же как растет избыток жилья

Экономист Наки Бакыр сегодня в своей колонке для газеты Dünya описал ситуацию на рынке недвижимости Турции. В Турции за последние десять лет накопилось почти 2 миллиона домов в которых никто не проживает, а количество людей, живущих в арендуемых домах, достигло 23 миллионов. Рост затрат на строительство, который в два раза превысил инфляцию, поднял цены, сузив возможности среднего класса на покупку жилья.

Несмотря на стремительный рост спроса на жилье в последние годы, рынок недвижимости переживает один из самых спокойных периодов из-за ценового пузыря и высоких процентных ставок по кредитам. Количество людей, живущих в арендуемых домах, приближается к 23 миллионам, а за последние десять лет накопилось почти 2 миллиона домов, ожидающих продажи после получения разрешений на использование и первичной продажи.

Затишье в строительной отрасли, которая долгие годы была локомотивом экономики, связано с резким ростом затрат на материалы, которые поднимали цены на жилье, в то время как доходы не росли параллельно, и средний класс, ограниченный высокими процентными ставками, стал меньше использовать ипотечные кредиты.

7,3 миллиона семей вынуждены снимать жилье

Согласно исследованию «Семья в цифрах», проведенному Турецким статистическим институтом (TÜİK) на прошлой неделе, доля семей, владеющих жильем, упала с 60,7% в 2022 году до 56,2% в 2023 году, а доля арендаторов увеличилась с 27,6% до 27,8%.

Выяснилось, что 15,1% домохозяйств не владеют жильем, в котором они проживают, и не платят арендную плату, а 0,9% живут в служебных квартирах. Таким образом, 7 миллионов 313 тысяч 994 семей находятся в вынужденной аренде, что при среднем размере домохозяйства 3,14 человека составляет примерно 22 миллиона 965 тысяч 942 человек.

Ранее министр финансов Турции Мехмет Шимшек заявил, что ограничение на увеличение арендной платы на 25% скорее всего будет отменено.

«Я не вижу причин для сохранения ограничения на 25% по аренде, очень вероятно, что ограничение не будет продолжено», — заявил он в эфире телеканала TRT Haber.

Это значит, что в ближайшее время арендаторы могут столкнуться с ростом стоимости аренды жилья. Текущая мера, ограничивала владельцев недвижимости увеличивать арендную плату выше 25%, но теперь они смогут устанавливать более высокие цены.

Ипотечные кредиты становятся недоступными

Средняя годовая простая процентная ставка по ипотечным кредитам в банковском секторе увеличилась с 11,9% в 2014 году до 45% на апрель этого года, а за первые четыре месяца этого года средняя ставка составила 42,6%. Максимальные лимиты ипотечных кредитов, установленные Агентством по регулированию и надзору за банковской деятельностью (BDDK), варьируются от 50% до 90% от продажной цены в зависимости от класса недвижимости.

Однако банки удовлетворяют заявки на кредиты в значительно меньшем объеме. Ежемесячные процентные ставки по ипотечным кредитам варьируются от 3,1% до 6,99%. В условиях, предлагаемых крупнейшим государственным банком, для 10-летнего ипотечного кредита на 1 миллион TL общая сумма выплат без учета расходов составляет 5,2 миллиона TL.

Кредиты практически заморожены

Из-за роста процентных ставок и снижения объемов кредитования, объем ипотечных кредитов практически остановился за первые четыре месяца этого года. К концу 2014 года объем ипотечных кредитов в секторе составил 125,8 миллиарда лир, увеличившись на 253,4% (в 2,5 раза) до 444,4 миллиарда лир на конец апреля этого года. Однако за тот же период потребительские цены (TÜFE) увеличились на 791,1%.

Уровень ипотечных кредитов на конец 2014 года, обновленный с учетом инфляции, соответствует 1 триллиону 120,6 миллиарда лир на конец апреля этого года. Иными словами, если бы ипотечные кредиты росли на уровне инфляции, они бы достигли этого уровня. Разрыв между номинальным ростом ипотечных кредитов и инфляцией особенно начал увеличиваться с 2021 года. Реально, с учетом инфляции, объем ипотечных кредитов сократился на 21,1% в 2021 году, на 26,7% в 2022 году, на 26,1% в 2023 году и на 14,6% за первые четыре месяца этого года.

Средняя стоимость 100 м² жилья составляет 3,2 миллиона TL

Согласно индексу цен на жилье Центрального банка, несмотря на затишье на рынке, средняя стоимость 100 квадратных метров жилья по Турции в марте 2024 года увеличилась на 52% за последний год и достигла 3 миллионов 188,5 тысячи лир.

Средняя стоимость продажи жилья в Стамбуле составила 4 миллиона 601,3 тысячи лир, в Анкаре — 2 миллиона 503,8 тысячи лир, в Измире — 3 миллиона 672,7 тысячи лир. Среди трех крупных городов самый низкий рост цен за последний год был зафиксирован в Стамбуле — 40,4%. Самый высокий годовой рост наблюдался в Анкаре — 63,9%. В Измире годовой рост цен на жилье составил 49,5%.

Несмотря на относительно низкий рост за год, цены на жилье в Стамбуле значительно превышают цены в двух других крупных городах. По средним ценам на жилье, рассчитанным методом стратифицированной медианы, темпы роста цен за последний год замедлились ниже уровня инфляции, однако продажи жилья продолжают снижаться.

Продажи жилья с ипотекой на самом низком уровне

В 2020 году, когда началась пандемия, продажи жилья приблизились к 1,5 миллионам, из которых 38,2% (573 337) были проданы с использованием ипотечных кредитов. В том году 469 740 продаж были первичными («первой руки»). В 2023 году общее количество продаж жилья составило 1 миллион 225 тысяч 926, из которых 177 тысяч 748 были проданы с использованием ипотечных кредитов, что составило 14,5%, а первичные продажи составили 379 тысяч 542, что составило 31% от общего числа продаж.

В первые четыре месяца этого года общее количество продаж упало на 3,7% по сравнению с тем же периодом прошлого года и составило 355 тысяч 173, из которых 34 693 были проданы с использованием ипотечных кредитов, что составило 9,8% от общего числа продаж. Особенно в апреле общее количество продаж составило 75 569, что является самым низким уровнем за последние годы, в то время как по стране количество проданных с использованием ипотечных кредитов домов составило всего 7 071.

Рекордный рост затрат на строительство

Строительная отрасль, долгое время являвшаяся локомотивом экономики, сталкивается с избытком жилья и подавленным спросом из-за высоких процентных ставок, что препятствует отражению резкого роста затрат на материалы в ценах.

Согласно данным TÜİK, накопленная инфляция с начала 2016 года до конца марта 2024 года составила 693,8% (в 7 раз), а рост затрат на строительство достиг 1 361,4% (в 13,6 раз). В этот период особенно быстро росли цены на материалы в строительном секторе. Значительный рост затрат на материалы обусловлен увеличением использования качественных материалов и долей импортных компонентов в строительном секторе, который в последние годы претерпел заметные изменения в видении и концепции.

Из-за быстрого роста затрат на строительство и его сдерживающего эффекта количество новых домов, строительство которых началось, особенно с 2018 года, заметно сократилось. Из-за ограниченных возможностей приобретения жилья для низкого и среднего класса, отрасль ориентируется на проекты для верхнего класса. В связи с этим количество квартир в зданиях, на которые выданы разрешения на строительство, также сократилось. В 2017 году было выдано разрешение на строительство 161 тысячи 921 здания, в которых находилось 1 миллион 405 тысяч 447 квартир.

Количество зданий, получивших разрешение на строительство, сократилось до 104 тысяч 509 в 2018 году и до 56 тысяч 308 в 2019 году. С некоторым восстановлением в последующий период, это число увеличилось до 96 тысяч 204 в 2020 году и до 138 тысяч 449 в 2021 году. В 2022 году количество разрешений на строительство сократилось до 127 тысяч 885, а в 2023 году осталось на уровне 138 тысяч 270. Количество квартир в зданиях, получивших разрешение на строительство в 2023 году, составило 843 тысячи 77, что почти вдвое меньше, чем в 2017 году. Количество зданий, получивших разрешение на использование (эксплуатацию) в 2014 году, составило 124 тысячи 510, а в 2018 году сократилось до менее 100 тысяч и до 86 тысяч 654 на 2023 год. Количество квартир в зданиях, получивших разрешение на использование в 2018 году, превысило 894 тысячи, а в 2023 году составило 533 тысячи 375.

За десять лет накопилось 1,8 миллиона лишних домов

Количество проданных первичных (новых) домов ниже количества домов, получивших разрешение на использование; иными словами, значительная часть построенных домов не была продана, что ежегодно добавляет десятки тысяч новых домов к общему числу домов в стране. С начала 2014 года до конца 2023 года было выдано разрешение на использование 7 миллионов 133 тысячи 675 домов, а количество проданных первичных домов за этот же период составило 5 миллионов 365 тысяч 743. Таким образом, за этот десятилетний период к общему числу домов добавилось 1 миллион 767 тысяч 932 новых дома.

✅ Сравнение русско-язычных районов Стамбула

Скачайте чек лист. Бесплатно!

Скачать чек-лист