
Türkiye’de gayrimenkulün kadastro değeri 2025: Yatırımcının ve sahibinin bilmesi gereken her şey
Değişim geliyor! 2025 yılında Türkiye’de gayrimenkulün kadastro değeri
Türkiye emlak piyasası, büyüme potansiyeli, elverişli iklimi ve uygun fiyatları nedeniyle geleneksel olarak Rus yatırımcıları ve alıcıları cezbetmektedir. Bununla birlikte, dinamik olarak gelişen herhangi bir pazar gibi, sahiplik ve yatırımı önemli ölçüde etkileyebilecek değişikliklere tabidir. Yakın gelecekte beklenen en önemli olaylardan biri, 2026’dan itibaren ciddi sonuçlara yol açacak olan gayrimenkulün kadastro değerinin (rayiç bedel) 2025 yılında revize edilmesidir. Bu değişiklikler, resmi tahminleri mümkün olduğunca reel piyasa fiyatlarına yaklaştırmayı amaçlıyor, bu da Türk gayrimenkulünün vergi yükünü, vergilerini ve genel ekonomik çekiciliğini etkileyecek.
Bu makale, Türkiye’de kadastro değerindeki gelecekteki değişiklikler, bunların nedenleri, Rusya’dan mal sahipleri ve yatırımcılar için potansiyel sonuçları ve yeni gerçeklik koşullarında çıkarlarını korumanın olası yolları hakkında kapsamlı bilgi sağlamayı amaçlamaktadır. Kadastro değerinin ne olduğuna, nasıl oluştuğuna ve 2025’teki revizyonunun neden bu ülkede mülk sahibi olan veya satın almayı planlayan herkes için önemli bir an olacağına bakacağız.
Kadastro Değeri (Rayiç Bedel): Nedir ve nasıl oluşur?
Kadastro değeri (rayiç bedel), Türkiye’deki bir mülkün resmi, yasal olarak belirlenmiş değerlemesidir. Devlet kurumları tarafından çeşitli harçları ve vergileri hesaplamak için kullanılan temel değerdir. Arz ve talep tarafından belirlenen piyasa değerinin aksine, kadastro değeri devlet tarafından belirlenir ve tarihsel olarak çoğu zaman gerçek piyasa fiyatından önemli ölçüde düşüktür. Ancak, mülkiyetin mali tarafında belirleyici bir rol oynayan bu resmi rakamdır.
Kadastro maliyetini hesaplama mekanizması
Türkiye’de kadastro değerinin belirlenmesi süreci mevzuata tabidir ve birkaç temel aşamayı içermektedir:
- Değerlendirme Komisyonu (Takdir Komisyonu): Türkiye’deki her belediyede dört yılda bir özel bir komisyon toplanır. Belediye, vergi dairesi, Hak Tescil Dairesi’nin (Tapu) temsilcilerinin yanı sıra yerel muhtar (ilçe başkanı) ve ticaret odası üyelerinden oluşur. Bu komisyon, ilgili ilçedeki her cadde ve cadde için metrekare başına (m2) arazi değerinin birim değerlerini belirlemekten sorumludur. Bu değerler, sonraki tüm hesaplamalar için temel teşkil eder.
- Bina ve tesisin maliyeti: Arazinin birim değerini belirledikten sonra, üzerinde bulunan yapının özellikleri dikkate alınarak ayarlanır. Tesisin toplam alanı, yaşı, inşaat kalitesi (örneğin asansörün mevcudiyeti, ısıtma sistemleri, kullanılan malzemeler) ve diğer parametreler gibi faktörler dikkate alınır. Amortisman düşüldükten sonra, belediye kayıtlarına kaydedilen her bir mülkün toplam kadastro değeri hesaplanır. Örneğin, yeni, modern bir evdeki bir daire, aynı birim arazi değerine sahip bir sokakta bulunsalar bile, eski binadaki alan bakımından benzer bir daireden daha yüksek kadastro değerine sahip olacaktır.
- Yıllık Güncellemeler: Komisyonlar tarafından belirlenen değerler dört yıl süreyle geçerlidir. Ara yıllarda kadastro değeri yıllık olarak endekslenir. Artış, enflasyona göre belirlenen yeniden değerleme oranının yarısına eşit bir miktarda gerçekleşir. Bu düzen Kanunla belirlenir. No: 1319 “Emlak vergisi hakkında”.
Kadastro değerinin vergi sistemindeki rolü
- Yıllık Emlak Vergisi (Emlak Vergisi): Bu verginin büyüklüğü doğrudan nesnenin kadastro değerine bağlıdır. Konut tesisleri için kadastro değerinin belirli bir bölümünü oluşturur (örneğin, 2‰ ve büyük metropollerde – 4‰). Kadastro değerindeki artışla birlikte yıllık vergi miktarı da orantılı olarak artmaktadır.
- Alım-satım işlemleri yapılırken alınan vergiler (TAPU vergisi): Mülkiyetin devri sırasında (tapu’nun tescili), alıcı ve satıcı kadastro değerinden de hesaplanan bir ücret öder. Geleneksel olarak, bu vergiyi düşürmek için taraflar, Tapu’ya piyasa değerini değil kadastro değerini belirterek, genellikle işlemin beyan edilen değerini hafife alırlardı.
- Veraset ve Hediye Vergisi: Gayrimenkulün miras veya bağış yoluyla devredilmesi durumunda, ilgili vergilerin hesaplanmasına yönelik vergi matrahı da kadastro değerine göre belirlenir.
Keskin Artış: 2025-2026’da kadastro değerindeki değişiklikler
2025 yılında Türkiye, 2026’dan itibaren yürürlüğe girecek olan gayrimenkulün kadastro değerlerinde benzeri görülmemiş bir revizyonla karşı karşıya kaldı. 2025 yılının ortalarında toplanan değerlendirme komisyonları, 2026-2029 döneminde uygulanacak olan 1 m2 başına yeni birim arazi değerleri belirlemiştir. Artışlar mevcut seviyelere göre 10-15 kata ulaşırken, İstanbul, Ankara ve İzmir’in bazı bölgelerinde vergi matrahı 10-57 kat arttı.
Artışın nedenleri
Kadastro değerlerinin bu radikal yenilenmesi, birkaç temel faktörden kaynaklanmaktadır:
- Kadastro ve piyasa değeri arasındaki boşluğu kapatmak: Yıllar geçtikçe kadastro değeri gerçek piyasa fiyatlarının çok gerisinde kalmıştır. Bu, piyasanın bozulmasına neden oldu ve vergi dolandırıcılığı için fırsatlar yarattı. Devlet, piyasayı daha şeffaf ve adil hale getirmek için bu iki değeri mümkün olduğunca yaklaştırmaya çalışıyor.
- Vergi gelirlerinde artış: İşlemlerin beyan edilen değerinin hafife alınması ve emlak vergisine ilişkin gerçekçi olmayan temel nedeniyle, devlet bütçesi önemli fonlar alamadı. Uzmanlar, hazinenin yıllık kayıplarının milyarlarca dolar olduğunu tahmin ediyor. Kadastro değerindeki artış, belediyelerin altyapı geliştirme ve sosyal projelere ek fon tahsis ederek daha fazla emlak vergisi toplamasına olanak tanıyacak.
- İşlemlerde değer düşüklüğüne karşı mücadele: Düşük kadastro maliyeti, vergilerin boyutunu azaltmak için Tapu belgelerinde resmi satış fiyatının hafife alınması uygulamasını teşvik etti. Yeni kurallar, işlemleri daha şeffaf ve gerçek değere uygun hale getirerek bu uygulamayı durdurmayı amaçlıyor.
Kadastro değerindeki artışın somut örnekleri
Kadastro değerindeki en belirgin artış, konut fiyatlarının son yıllarda hızla arttığı İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyük şehirlerde yaşanmaktadır. Aşağıda, bazı bölgelerdeki değişikliklerin örneklerini içeren bir tablo bulunmaktadır:
Şehir, İlçe | Kadastro değeri 2025 (TL/m2) | Kadastro değeri 2026 (TL/m2) | Büyüme (yaklaşık) |
---|---|---|---|
İstanbul, Şişli (Tesvikiye) | 52 472 | 300 000 | % 472 (~ 5.7 kez) |
İstanbul, Beşiktaş (A.A. Saygun Caddesi) | 37 607 | 225 639 | >6 kez |
İstanbul, Sarıyer (Keibaşı Caddesi) | 20 360 | 150 000 | >7 kez |
İstanbul, Küçükçekmece (İnönü Caddesi) | 5 750 | 73 000 | % 1170 (~ 12 kez) |
İstanbul, Nişantaşı | 89 000 | 450 000 | ~5 kez |
İstanbul, Başakşehir | 1 134 | 65 000 | ~57 kez |
Ankara (Alakaatlı, Eryaman, Çayyolu) | – | – | 10-30 kez |
İzmir, Salhane (Bayraklı) | 6 566 | 85 000 | ~13 kez |
Bu veriler, özellikle merkezi bölgelerde kadastro değerindeki artışın ne kadar dramatik olacağını açıkça göstermektedir. 2025 yılının ortalarından itibaren muhtarların ofislerine yeni listeler asıldı.
Türkiye’deki mülk sahipleri için sonuçlar
Kadastro değerinin gözden geçirilmesinin, çeşitli mal sahipleri kategorileri ve bir bütün olarak emlak piyasası için hem olumlu hem de olumsuz sonuçları vardır.
Vergi yükünde artış
Mülk sahipleri için en bariz ve acil sonuç, finansal yükte önemli artış:
- Yıllık Emlak vergisinde artış: Vergi kadastro değerinin yüzdesi olarak hesaplandığından, tutarı orantılı olarak artacaktır. Tahminlere göre, birçok ev sahibi için vergi tutarı 2026’da bir önceki yıla göre 6-7 kat artabilir. Bu, özellikle emekliler ve sabit gelirli insanlar için ciddi bir yük olacaktır.
- Alım ve satım sırasında vergilerin artırılması: Tapu kayıt ücreti de kadastro değerinden hesaplanır. Artmasıyla birlikte, alım satım işlemlerini gerçekleştirirken maliyetler de kat kat artacak ve bu da finansal açıdan konut satın almayı zorlaştırabilir.
- Veraset ve hediye vergisinde potansiyel artış: Benzer şekilde, bu vergiler yeni, daha yüksek kadastro değerinden hesaplanacaktır.
Olumlu yönler (devlet ve uzun vadeli bakış açısı için)
İlk zorluklara rağmen, kadastro değerindeki artışın orta ve uzun vadede bir takım olumlu etkileri vardır:
- Artan piyasa şeffaflığı ve vergi adaleti: Kadastro değerlerinin gerçek piyasa seviyesine getirilmesi, vergi sistemindeki adaletsizliği azaltacak ve «gri» planlar için fırsatları azaltacaktır. İşlemler gerçek bir fiyata yapılacak ve bu da herkesin karşılaştırılabilir bir vergi ödediği daha adil bir düzen yaratacaktır.
- Vergi gelirlerinde artış: Belediyelerin gelirlerindeki artış, kentsel altyapının, yolların, parkların ve sosyal tesislerin geliştirilmesine daha fazla fon tahsis edilmesini mümkün kılacaktır.
- Resmi değerde artış ve mal sahipleri için ek garanti: Kadastro değerindeki artış, ev sahiplerinin varlıklarının değerinde resmi bir artış anlamına gelir. Tapu’nun belgesi, gelecekteki işlemlerde bir avantaj olabilecek gerçek satış fiyatını doğrulayan daha doğru bir referans olacaktır.
- Krediler için teminat değerindeki artış: Bankalar, gayrimenkulü krediler için teminat olarak değerlendirirken kadastro değerini dikkate alır. Artışı, teminatın maliyetini ve buna bağlı olarak kredi limitlerini artıracaktır. Bu, hem bireyler hem de inşaat projeleri için finansmana erişimi kolaylaştıracaktır.
- Sigorta ve yenilemelerin iyileştirilmesi: Sigorta tutarları gayrimenkulün gerçek değerine yaklaştıkça, doğal afetler için ödemeler daha adil hale gelecektir. Kentsel yenileme projelerinde, hak sahiplerine yönelik hisseler ve teşvikler gerçeğe daha yakın belirlenecek ve bu da gelişmenin yenilenmesini hızlandırabilir.
Olumsuz yönler (mal sahipleri ve kısa vadeli beklentiler için)
Uzmanlar ayrıca olası olumsuz sonuçlar konusunda da uyarıyorlar:
- Sahipler üzerindeki mali yük: Vergilerdeki keskin artış, özellikle düşük gelirli veya sabit gelirli sahipler olmak üzere aile bütçelerine ek bir yük olacaktır.
- Konut satışlarında yavaşlama riski: Artan vergiler ve işlem maliyetleri, özellikle yatırım işlemleri için kısa vadede emlak piyasasını soğutabilir ve bu da durgunluğa yol açabilir.
- Sahiplerin tepkisi ve itirazlar: Birçok mal sahibi zaten hoşnutsuzluğunu dile getiriyor ve yeni değerlendirmelerin aşırı olduğunu düşünüyor, bu da vergi mahkemelerine itiraz amacıyla toplu itirazlara yol açıyor.
- Kiralama piyasası üzerindeki potansiyel etki: Artan emlak vergisi, ev sahiplerini artan maliyetlerin bir kısmını kiracılara kaydırmaya zorlayabilir ve bu da özellikle büyük şehirlerde kiraların artmasına neden olabilir.
Kadastro Maliyeti nasıl öğrenilir ve Tartışılır: Adım adım Kılavuz
Türkiye’deki mülk sahiplerinin kadastro değerlerinin farkında olmaları ve gerekirse buna itiraz etme prosedürünü bilmeleri son derece önemlidir.
Kadastro maliyetini nereden bulabilirim
2025 yılının ortalarından itibaren muhtarların (ilçe başkanları) ofislerine kadastro değerlerinin yeni listeleri asıldı. Bu, ana resmi bilgi kaynağıdır. Bazı durumlarda, bilgilere belediye çevrimiçi hizmetleri aracılığıyla erişilebilir, ancak onaylamak için doğrudan muhtariat veya Tapu ile iletişime geçilmesi önerilir.
Kadastro değerine itiraz prosedürü
Mülkünüzün belirlenmiş kadastro değerinin bölgenizdeki piyasa muadillerinden önemli ölçüde fazla olduğunu düşünüyorsanız, itiraz etme hakkınız vardır. Önemli: İtirazların sunulması için süre sınırlıdır – 8 Eylül 2025 Pazartesi akşamına kadar.
Adım adım kılavuz:
- Bilgi toplama: Muhtar’ın ofisinde tesisinizin yeni kadastro değerini okuduğunuzdan emin olun.
- Piyasa analoglarının analizi: Bölgenizdeki benzer mülklerin piyasa değeri hakkında veri toplayın. Bunlar satış duyuruları, değerleme uzmanlarının raporları veya emlakçıların görüşleri olabilir.
- Belgelerin hazırlanması: Mülkiyetinizi kanıtlayan gerekli tüm belgeleri ve ayrıca belirlenen kadastro değerinin aşırı olduğuna dair kanıtları hazırlayın (örneğin, bağımsız değerleme).
- Vergi Mahkemesine itiraz (Vergi Mahkemesi): İtirazlar belediyeye değil, doğrudan Vergi Mahkemesine yapılır. Bu, yasal bilgi gerektiren karmaşık bir prosedür olabilir.
- Hukuki yardım: Türkiye’de gayrimenkul konusunda uzmanlaşmış nitelikli bir avukattan yardım istemeniz şiddetle tavsiye edilir. İtirazınızı doğru bir şekilde hazırlamanıza, kanıt tabanını toplamanıza ve çıkarlarınızı mahkemede sunmanıza yardımcı olacaktır. Halihazırda emsaller ve toplu davalar var, bu da tüm cadde / mahalle için değerlemenin iptal edilmesini veya düşürülmesini sağlama olasılığını gösteriyor.
Rus yatırımcılar ve mal sahipleri için tahminler ve öneriler
Türkiye’deki kadastro değerindeki değişiklikler, emlak piyasasına katılan herkes için yeni bir gerçeklik yaratıyor. Bu eğilimleri anlamak ve bunlara zamanında uyum sağlamak kritik öneme sahiptir.
Kısa ve uzun vadeli piyasa beklentileri
- Kısa vadeli: Piyasa yakın gelecekte bir adaptasyon dönemiyle karşı karşıya kalabilir. Alıcılar ve satıcılar yeni finansal maliyetleri değerlendireceğinden, satış hacminde, özellikle yatırım hacminde bir miktar durgunluk olabilir. Bununla birlikte, bu aynı zamanda piyasada daha gerçekçi fiyatlara da yol açabilir, çünkü değer düşüklüğü daha az karlı hale gelecektir.
- Uzun vadeli: Uzun vadede Türkiye emlak piyasasının daha şeffaf ve öngörülebilir hale gelmesi muhtemeldir. Kadastro değerinin piyasa değerine yaklaşması, yatırımcıların güvenini artırabilir, çünkü resmi belgeler varlıkların gerçek değerini daha doğru bir şekilde yansıtacaktır. Bu aynı zamanda vergi gelirlerini artırarak altyapının gelişimini de teşvik edebilir.
Şimdi ne yapmalı: Rus sahipler ve yatırımcılar için öneriler
- Kadastro maliyetini kontrol edin: Gecikmeden, mülkünüzün yeni kadastro değerini yerel muhtariyatınızda bulun.
- Vergi yükünü değerlendirin: Yıllık emlak vergisinizin ve diğer potansiyel ücretlerinizin ne kadar artacağını hesaplayın. Bu harcamaları bütçenize dahil edin.
- İtiraz etmeyi düşünün: Yeni değerlendirmenin haksız olduğunu düşünüyorsanız, 8 Eylül 2025 tarihine kadar Vergi Mahkemesine itiraz etme olasılığını araştırın. Bu süreyi kaçırmayın!
- Uzmanlarla istişareler: Türkiye’deki avukatlara, vergi danışmanlarına veya emlak uzmanlarına danışın. Bireysel öneriler sunabilecek ve itiraz durumunda yardımcı olabilecekler.
- Yatırım stratejilerini gözden geçirin: Yatırımcılar, artan maliyetler göz önüne alındığında stratejilerini yeniden düşünmelidir. Beklenen getirilerin ayarlanması veya diğer mülk/bölge türlerinin seçilmesi gerekebilir.
Sık Sorulan Sorular (SSS)
Kadastro değeri (rayiç bedel), devlet tarafından vergi ve harçlar amacıyla belirlenen gayrimenkulün resmi değerlemesidir. Tapu’nun belgelerine kaydedilmiştir. Piyasa fiyatı, arz ve talep dengesi ile belirlenen bir nesnenin açık piyasada satılabileceği gerçek değerdir. Tarihsel olarak kadastro değeri piyasa değerinden çok daha düşük olmuştur, ancak 2025’ten beri yetkililer bu göstergeleri mümkün olduğunca yakınlaştırmak istemektedir.
Evet, kadastro değeri, ara yıllarda yıllık endeksleme ile dört yılda bir komisyonlar tarafından gözden geçirilir. 2025 yılında belirlenen mevcut revizyon, yıllık ayarlamalarla 2029 yılına kadar yürürlükte kalacaktır. Gelecekte ekonomik duruma ve devletin politikasına bağlı olarak daha fazla revizyon yapılabilir.
Doğrudan kadastro değerindeki artış, halihazırda alınan oturma iznini (oturma izni) etkilemez. Bununla birlikte, oturma izni mülkün minimum değerine bağlıysa (örneğin, yatırım için oturma izni almak için), varlığınızın resmi değerlemesi artacağından kadastro değerindeki artış olumlu bir faktör olabilir. Tesisin belirli bir minimum değerinin gerekli olduğu yeni oturma izni başvuruları için kadastro değerinin piyasaya daha yakın olması da süreci basitleştirebilir.
Yakın zamana kadar, bir işlemin beyan edilen değerinin eksik bildirilmesi (piyasa değeri yerine kadastro değerinin belirtilmesi) vergileri düşürmek için yaygın bir uygulamaydı. Ancak bu riskler taşıyordu: 5 yıl boyunca gayrimenkul satarken kadastro ile satış fiyatı arasındaki fark üzerinden sermaye kazancı vergisi ödemeniz gerekecekti. Ayrıca, anlaşmazlıklar veya sorunlar ortaya çıkarsa, Tapu’daki resmi değer, yatırımınızın gerçek tutarını yansıtmayabilir. Yeni değişikliklerle kadastro değeri piyasaya yaklaştıkça eksik beyan riskleri azalmakta, ancak doğrudan vergi ve harçlara yapılan harcamalar artmaktadır.
Özetle
Türkiye’de gayrimenkulün kadastro değerinin 2025 yılında revize edilmesi, son yıllarda piyasa için en önemli gelişmelerden biridir. Kısa vadede mal sahipleri üzerindeki mali yükü artıracak olsa da piyasanın istikrarı ve adaleti için uzun vadeli faydalar vaat eden daha şeffaf ve gerçekçi bir değerleme sistemine geçişi işaret ediyor. Rus yatırımcıların ve sahiplerinin bu değişiklikleri dikkatli bir şekilde ele almaları, tesislerinin kadastro değerini kontrol etmeleri, maliyetlerdeki potansiyel artışı değerlendirmeleri ve gerekirse son tarihler içinde itiraz etme hakkını kullanmaları son derece önemlidir. Yeni kurallara zamanında bilgi vermek ve uyum sağlamak, önümüzdeki yıllarda Türkiye’de başarılı bir gayrimenkul mülkiyetinin anahtarı olacaktır.
Kaynaklar:
- Türkiye’de kadastro değeri 2026’dan itibaren 15 kat artacak | Türkiye Reptur
- Türkiye’de emlak vergileri 10 kat arttı: nasıl itiraz edilir – RestProperty
- Buy Property in Türkiye for Residency in 2025 – New Rules