Türkiye Gayrimenkul Piyasası İncelemesi – Ekim 2025

Türkiye gayrimenkul piyasası, Ekim 2025 itibarıyla karmaşık fakat dinamik bir tablo sergiliyor. Enflasyonla mücadelenin devam ettiği bir dönemde ipotekli satışlarda güçlü artış görülürken, konutun reel değeri düşmeye devam ediyor. Bu makale, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) ve Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) verilerine dayanarak mevcut eğilimleri, makroekonomik arka planı ve 2026 yılı için yatırımcılar ile alıcılar açısından öngörüleri derinlemesine inceliyor.

Makroekonomik Arka Plan ve Piyasaya Etkileri

Enflasyonu düşürmeye yönelik makroekonomik politika, doğrudan gayrimenkul piyasasını etkiliyor. İnşaat maliyetleri, kredi faiz oranları ve yatırım eğilimleri piyasadaki dinamiği belirleyen başlıca unsurlar arasında yer alıyor.

Enflasyon, Kredi Faizleri ve İnşaat Maliyetleri

TÜİK verilerine göre İnşaat Maliyet Endeksi (İME) Ağustos 2025’te yıllık bazda %22,82 arttı [1]. İşçilik maliyetlerindeki artış (%30,16), malzeme maliyetlerindeki artışın (%19,17) önüne geçmiş durumda; bu da yükleniciler üzerinde işgücü kaynaklı baskının arttığını gösteriyor.

Kira Artış Düzenlemesi

1 Temmuz 2024 tarihinde konut kiralarındaki %25’lik artış sınırı kaldırıldı. Artık Ekim 2025 için yasal azami kira artış oranı %38,36 olup, bu oran son 12 aylık TÜFE ortalamasına dayanmaktadır [2]. Bu değişiklik, kiralık konut yatırımlarının cazibesini artırması beklenen önemli bir adımdır.

2025 Yılı Genel Piyasa Eğilimleri

Konut Satışları ve İpotekli İşlemler

Eylül 2025’te Türkiye genelinde 150.657 konut satışı gerçekleşti; bu rakam geçen yılın aynı ayına göre %6,9 artış anlamına geliyor [3]. Yılın ilk dokuz ayında toplam satış hacmi 1,13 milyon adede ulaştı (+%19,2).

En dikkat çekici artış, ipotekli satışlarda görüldü: yıllık bazda %34,4 yükselişle 21.266 işlem gerçekleşti. Bu durum, yüksek faiz oranlarına rağmen tüketicilerin konut kredilerini aktif olarak kullanmaya devam ettiğini gösteriyor.

Konut Fiyat Endeksi (KFE)

TCMB verilerine göre Eylül 2025’te Konut Fiyat Endeksi (KFE) yıllık bazda nominal olarak %32,2 arttı [4]. Ancak yüksek enflasyon nedeniyle reel konut değerleri son 20 aydır düşmeye devam ediyor. Bu, fiyatların Türk lirası cinsinden artsa da satın alma gücü açısından azaldığı anlamına geliyor.

Bölgesel Farklılıklar

İzmir ve Ankara’daki fiyat artışı (%2,9 ve %2,3), İstanbul’un (%1,5) üzerindedir. Bu durum, talebin aşırı doygun metropollerden daha dengeli şehirlere kaydığını gösteriyor.

Yabancıların Katılımı

Yabancılara yapılan konut satışları düşüş eğiliminde. Eylül 2025’te 1.867 konut satıldı; bu, geçen yılın aynı ayına göre %7,7 azalma anlamına geliyor [3]. Ocak–Eylül döneminde düşüş %12,6 seviyesinde ve yabancı satışların toplam içindeki payı yalnızca %1,2.

Konut ve Ticari Gayrimenkul Segmentleri

Konut: Birincil ve İkincil Pazar

Eylül 2025’te ikincil pazar toplam satışların %68,7’sini (103.540 konut) oluşturdu ve yıllık bazda %7,8 arttı [3]. Birincil pazarın payı %31,3 (47.117 konut) olup artış oranı %5,0. Bu durum, yatırımcıların anında kiraya verilebilen veya kullanılabilen hazır mülklere yöneldiğini gösteriyor.

Ticari Gayrimenkul

TCMB verilerine göre Ticari Gayrimenkul Fiyat Endeksi (TGFE) 2025 yılının ikinci çeyreğinde nominal olarak %31,9 arttı, ancak reel bazda %3,1 azaldı [5]. İzmir (%38,6) ve Ankara (%35,6), İstanbul’un (%25,9) önüne geçti.

Büyüme Faktörleri ve Riskler

Büyüme Faktörleri

• Şehirlere göç ve artan kentleşme konut talebini destekliyor.
• Gayrimenkul, yüksek enflasyona karşı bir değer koruma aracı olmaya devam ediyor.
• Yüksek faiz oranlarına rağmen ipotekli satışlardaki artış dikkat çekici.
• Vatandaşlık ve yatırım teşvikleri piyasayı desteklemeye devam ediyor.

Riskler ve Sınırlamalar

• Reel fiyatlardaki düşüş yatırımcı güvenini zedeleyebilir.
• Döviz oynaklığı yabancı yatırımcılar için belirsizlik yaratıyor.
• Yüksek faiz oranları geniş kitlelerin alım gücünü sınırlandırıyor.

2026 Yılı Beklentileri ve Senaryolar

Uzmanlara göre 2026 yılı, mevcut makroekonomik politikaların sürdürülmesi ve enflasyondaki düşüşle birlikte toparlanma yılı olacak.

• Faizlerde düşüş: 2026’da kredi maliyetlerinin azalması bekleniyor [6].
• Satış artışı: Konut satışlarında %15–20, ticari gayrimenkulde %10–15 büyüme öngörülüyor [7].
• Reel fiyat artışı: Enflasyonun yavaşlamasıyla birlikte konut fiyatlarında reel artış beklentisi oluştu.

En yüksek büyümenin Ankara, İzmir ve Antalya gibi iç talebi güçlü şehirlerde gerçekleşmesi bekleniyor.

Yatırımcılar ve Alıcılar İçin Pratik Öneriler

1. KFE verilerini reel olarak analiz edin, sadece nominal artışlara bakmayın.
2. İkincil pazar (%68,7) daha likit ve kısa vadeli yatırım için avantajlıdır.
3. Konut kredileri, enflasyona karşı koruma aracı olarak değerlendirilebilir.
4. İzmir ve Ankara gibi şehirler daha güçlü aylık fiyat artışı göstermektedir.
5. Kira gelirini analiz edin: Maksimum artış oranı %38,36’dır (Ekim 2025).

Sonuç

Ekim 2025 itibarıyla Türkiye gayrimenkul piyasası bir dönüm noktasında. Artan ipotekli satışlar ve ikincil konut talebi piyasanın canlılığını koruyor. Ancak reel fiyat düşüşleri ve yabancı talebin azalması dikkatli olunması gerektiğini gösteriyor.

• Piyasa dayanıklı: Satışlar artıyor, özellikle ipotekli işlemler öne çıkıyor.
• Reel fiyatlar geriliyor: Nominal %32,2 artış enflasyonu karşılayamıyor.
• 2026 öngörüsü: Faiz indirimiyle birlikte reel fiyat artışı bekleniyor.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Türkiye’de kira getirisi nedir?

Ekim 2025 için yasal kira artışı oranı %38,36’dır (12 aylık TÜFE ortalaması). Gerçek getiri, konuma ve mülk tipine bağlıdır.

2. İstanbul’da 1 m² fiyatı ne kadar?

KFE verilerine göre Eylül 2025’te aylık artış %1,5’tir. Ortalama fiyatlar özel analiz platformlarından takip edilmelidir.

3. Türkiye’de ipotekli konut almak mümkün mü?

Evet. Eylül 2025’te ipotekli satışlar toplam satışların %14,1’ini oluşturdu (+%34,4 yıllık artış).

Kaynaklar

1. TÜİK – İnşaat Maliyet Endeksi, Ağustos 2025
2. Hesapkurdu – Kira Artış Oranı Hesaplama (Ekim 2025)
3. TÜİK – Konut Satış İstatistikleri, Eylül 2025
4. TCMB – Konut Fiyat Endeksi (KFE), Eylül 2025
5. TCMB – Ticari Gayrimenkul Fiyat Endeksi, 2025 II. Çeyrek
6. Modernada – Konut Kredisi ve Faiz Tahmini 2026
7. Gökhan Aydınlı – Türkiye Emlak Sektörü 2026