İşlemin adım adım prosedürü
Adım Adım İşlem Süreci: İstanbul’da Gayrimenkul Satın Alma
Türkiye’de yabancı bir vatandaşın gayrimenkul satın alması, her aşaması belirli hukuki sonuçlara, sürelere ve sorumlu taraflara sahip olan yasal olarak düzenlenmiş bir süreçtir. Birçok ülkeden farklı olarak Türkiye’de mülkiyet hakkı, sözleşmenin imzalanması veya paranın ödenmesi anında değil, yalnızca Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’nde tescil edildiği anda doğar. Bu, TAPU alınana kadar alıcının ödediği tutardan bağımsız olarak hukuken mülk sahibi olmadığı anlamına gelir.
Aşağıda işlem sürecinin yedi aşaması açıklanmaktadır — gayrimenkulün seçilmesinden TAPU’nun alınmasına kadar. Her aşamada şu bilgiler yer almaktadır: ne olur, kim sorumludur, müşteri süreci nerede durdurabilir ve hangi şartlarda kapora iade edilir.
Aşama 1. Gayrimenkul Seçimi
Ne olur. Alıcı hedeflerini (ikamet, yatırım, oturma izni, vatandaşlık) ve bütçesini belirler. Bu parametrelere göre emlak ajansı uygun gayrimenkulleri seçer ve yerinde veya uzaktan (video tur) gösterimler düzenler. Alıcı belirli bir gayrimenkul seçer ve süreci ilerletme niyetini teyit eder.
Sorumluluk. Ajans, gayrimenkul hakkında doğru bilgi sunmakla yükümlüdür: metrekare, konum, geliştirici, İskan (yapı kullanma izin belgesi) durumu ve inşaatın mevcut durumu. Nihai karar alıcıya aittir.
Bu aşamadaki belgeler. Alıcının pasaportu (kimlik doğrulaması için).
İşlem durdurulabilir mi? Evet, hiçbir sonuç doğurmadan. Bu aşamada ne finansal ne de hukuki bir yükümlülük oluşmaz.
Aşama 2. Gayrimenkulün Ön Kontrolü
Ne olur. Kapora ödenmeden önce gayrimenkulün belirtilen özelliklere uygun olduğundan emin olunmalıdır. Aşağıdaki hususlar kontrol edilir:
| Parametre | Kontrol edilen | Kaynak |
|---|---|---|
| Satıcının mülkiyet hakkı | Satıcının gerçekten mülk sahibi olup olmadığı | Tapu kaydı |
| İpotek ve yükümlülükler | İpotek, rehin veya haciz bulunup bulunmadığı | Tapu ve Kadastro Müdürlüğü |
| Mahkeme kısıtlamaları | Satışa engel dava veya yasak olup olmadığı | Tapu ve Kadastro Müdürlüğü |
| Borçlar | Belediye vergileri ve aidat borçları | Belediye, vergi dairesi |
| İskan | Yapı kullanma izin belgesinin bulunup bulunmadığı | Belediye |
| Askeri bölge | Mülkün yasak askeri bölgede bulunup bulunmadığı | Askeri makamlar |
| Alan uygunluğu | Gerçek alanın tapuda belirtilen alanla uyumlu olması | Kadastro planı |
Gayrimenkulün temel durumu çevrim içi olarak parselsorgu.tkgm.gov.tr portalı üzerinden kontrol edilebilir. Portal, arsa hakkında bilgi verir ancak maliklerin kişisel verilerini göstermez.
Sorumluluk. Ajans kontrolü organize eder ve sonuçları alıcıya sunar. Hukuki inceleme için alıcının çıkarlarını temsil eden bağımsız bir avukatla çalışılması önerilir.
İşlem durdurulabilir mi? Evet, hiçbir sonuç doğmadan. Kapora henüz ödenmemiştir.
Aşama 3. Kapora Ödenmesi ve Ön Satış Sözleşmesinin İmzalanması
Ne olur. Karar verildikten sonra alıcı kapora öder ve Ön Satış Sözleşmesi imzalar. Sözleşme iki dilde hazırlanır (Türkçe ve alıcının ana dili) ve iki nüsha düzenlenir.
Kapora miktarı. Genellikle gayrimenkul değerinin %5 ila %25’i arasındadır. Bazı durumlarda geliştiriciden rezervasyon yapılırken kapora sabit olabilir (örneğin 5.000 USD).
Kaporanın hukuki niteliği çok önemlidir. Türk Borçlar Kanunu (No:6098) iki tür ödeme tanımlar ve sözleşmede kullanılan ifadeye bağlı olarak paranın iade edilip edilmeyeceği belirlenir.
| Ödeme türü | Kanun maddesi | Alıcı vazgeçerse | Satıcı vazgeçerse |
|---|---|---|---|
| Bağlanma Parası | TBK Madde 177 | Satıcı zararını kanıtlayamazsa iade edilir | Alıcıya iade edilir |
| Cayma Parası | TBK Madde 178 | Alıcı kaporayı kaybeder | Satıcı iki katını öder |
Sözleşmede ödeme türü belirtilmemişse mahkeme bunu bağlanma parası olarak değerlendirir. Bu durum Türkiye Yargıtayı’nın 13. Hukuk Dairesi 31.05.2017 tarihli kararı ile de teyit edilmiştir.
Önemli. Ön satış sözleşmesi mülkiyet hakkını devretmez. Türkiye Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne göre bu sözleşmeler yalnızca tarafların ileride satış yapma yükümlülüğünü belirler.
Sorumluluk. Ajans sözleşme taslağını hazırlar. Alıcının sözleşme imzalanmadan önce bağımsız bir avukata inceletmesi önerilir.
İşlem durdurulabilir mi? Evet, ancak finansal sonuçlar doğabilir. Kapora cayma parası ise alıcı kaporayı kaybeder. Bağlanma parası ise iade edilir.
Aşama 4. Belgelerin Hazırlanması
Ne olur. Hukuki kontrol devam ederken alıcı Tapu işlemleri için gerekli belgeleri hazırlar.
| Belge | Nerede alınır | Süre | Not |
|---|---|---|---|
| Vergi Kimlik Numarası | Vergi Dairesi | 1 gün | Tüm işlemler için zorunlu |
| Banka hesabı | Herhangi bir Türk bankası | 1–2 gün | Para transferi için gerekli |
| Pasaport noter tercümesi | Noter | 1 gün | Yeminli tercüman gerekir |
| 2 biyometrik fotoğraf | Fotoğraf stüdyosu | 1 gün | 4×6 formatı |
| Ekspertiz raporu | Lisanslı ekspertiz şirketi | 3–7 gün | Yabancılar için zorunlu |
| DASK | Sigorta şirketi | 1 gün | Zorunlu deprem sigortası |
| Askeri izin | Askeri makamlar | 1–30 gün | Genellikle formalitedir |
Vekâletname. Alıcı Tapu devrinde hazır bulunamazsa noter aracılığıyla temsilciye vekâlet verebilir.
Aşama 5. Ödeme
Ne olur. Alıcı, daha önce ödenmiş kapora düşüldükten sonra gayrimenkulün tam bedelini banka sistemi aracılığıyla satıcının hesabına transfer eder. Nakit ödeme önerilmez ve Tapu ve Kadastro Müdürlüğü için ödeme kanıtı olarak kabul edilmez.
DAB (Döviz Alım Belgesi) — döviz dönüşüm belgesi. Yabancı alıcılar için zorunludur. Bu işlemin özü şudur: alıcı yabancı para birimini Türkiye’deki bir banka aracılığıyla Türk lirasına çevirmeli ve paranın yasal kaynağını doğrulayan DAB belgesini almalıdır. Bu belge olmadan Tapu ve Kadastro Müdürlüğü TAPU devri için belgeleri kabul etmez.
Taksitle satın alma durumunda ödeme düzeni. Eğer gayrimenkul bir geliştiriciden taksitli olarak satın alınıyorsa, ödeme planı sözleşmede belirtilir. TAPU ya tüm ödeme tamamlandıktan sonra devredilebilir ya da gayrimenkul üzerinde bir takyidat (geliştirici lehine ipotek) ile devredilebilir — bu durum belirli sözleşmenin şartlarına bağlıdır.
Sorumluluk. Alıcı, ödemenin tam tutarda ve belirlenen süreler içinde yapılmasını sağlamakla yükümlüdür. Banka DAB belgesinin doğru şekilde düzenlenmesinden sorumludur. Satıcı ise paranın alındığını teyit etmekle yükümlüdür.
İşlem durdurulabilir mi? Resmî olarak evet, ancak bu aşamada alıcı zaten ana tutarı transfer etmiştir. Satıcı TAPU devrini reddederse, paranın iadesi yalnızca mahkeme yoluyla mümkündür. Cayma parası olarak nitelendirilen kapora iade edilmez.
Aşama 6. Tapu Devri
Ne olur. Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’nde mülkiyet devri gerçekleşir.
Tapu devri adımları:
- Randevu alınması
- Belgelerin teslimi
- Kontrol işlemleri
- Tapu harcının ödenmesi (%4)
- İmzalar
- Yeni tapunun verilmesi
Aşama 7. Satış Sonrası İşlemler
Tapu alındıktan sonra alıcı elektrik, su, gaz ve internet aboneliklerini kendi adına geçirir.
| İşlem | Nerede yapılır | Gerekli belgeler |
|---|---|---|
| Elektrik | İlgili elektrik dağıtım şirketi | TAPU, pasaport, vergi numarası |
| Su | İSKİ (İstanbul için) | TAPU, pasaport, vergi numarası |
| Doğalgaz | İGDAŞ | TAPU, pasaport, vergi numarası |
| İnternet | Servis sağlayıcı (Türk Telekom vb.) | TAPU, pasaport, vergi numarası |
| Site yönetimine kayıt | Site yönetimi | TAPU |
Önemli. Aboneliklerin açılabilmesi için gayrimenkulün İskan (Yapı Kullanma İzin Belgesi) belgesine sahip olması gerekir. İskan bulunmuyorsa bazı aboneliklerin açılması zor olabilir veya mümkün olmayabilir.
Sorumluluk. Ajans bu işlemlerin yapılmasında yardımcı olur. Bağlantı ve abonelik ücretleri alıcı tarafından ödenir (toplamda yaklaşık $200–300).
Özet tablo: alıcının masrafları
| Masraf kalemi | Tutar | Not |
|---|---|---|
| TAPU devir harcı | Kadastro değerinin %4’ü | Kanunen alıcı ve satıcı arasında paylaşılır, uygulamada çoğu zaman alıcı öder |
| Ekspertiz raporu | 3 000 – 5 000 ₺ | Yabancı alıcılar için zorunludur |
| Pasaport noter tercümesi | 1 000 – 2 500 ₺ | — |
| Yeminli tercüman | 500 – 1 000 ₺ | TAPU devri sırasında |
| DASK | 150 – 750 ₺ / yıl | Zorunlu deprem sigortası |
| DAB (döviz alım belgesi) | 6 000 ₺’den itibaren | Yabancı alıcılar için zorunludur |
| Abonelik bağlantıları | ~$200–300 | Elektrik, su, doğalgaz, internet |
| Avukat (önerilir) | 5 000 – 10 000 ₺ | Alıcıyı temsil eden bağımsız avukat |
Toplam ek masraflar genellikle gayrimenkul değerinin yaklaşık %5–7’si civarındadır.
Özet tablo: her aşamada alıcının hakları
| Aşama | İşlem durdurulabilir mi | Kaporanın iadesi | Sorumlu taraf |
|---|---|---|---|
| 1. Gayrimenkul seçimi | Evet, hiçbir sonuç olmadan | Kapora yok | Alıcı |
| 2. Ön inceleme | Evet, hiçbir sonuç olmadan | Kapora yok | Ajans + avukat |
| 3. Kapora ve sözleşme | Evet, finansal sonuçlarla | Sözleşmede belirtilen kapora türüne bağlıdır (TBK 177–178) | Alıcı + avukat |
| 4. Belgelerin hazırlanması | Evet, finansal sonuçlarla | 3. aşamadaki şartlar geçerlidir | Alıcı + ajans |
| 5. Ödeme | Teorik olarak evet, ancak ödeme yapılmıştır | İade ancak mahkeme veya tarafların anlaşması ile mümkündür | Alıcı + banka |
| 6. Tapu devri | İmzadan önce evet; imzadan sonra yalnızca mahkeme ile | Tescilden sonra yalnızca mahkeme yoluyla | Tapu ve Kadastro Müdürlüğü |
| 7. Satış sonrası işlemler | İşlem tamamlanmıştır | — | Alıcı + ajans |
Kaynaklar
[1] Invest in Türkiye — Acquiring Property and Citizenship. Türkiye Cumhuriyeti Cumhurbaşkanlığı resmi portalı.
[2] Bayraktar Attorneys at Law — Down Payment (Kapora) in Turkey: Legal Framework.
[3] Imtilak — Türkiye’de gayrimenkul satın almanın hukuki yönleri.
[4] Deal TR — Title Deed Transfer Turkey (Tapu): Full Guide for 2026.