Türkiye’de gayrimenkul satın alırken yapılan due diligence
Due Diligence, alıcının sözleşme imzalanmadan ve herhangi bir ödeme yapılmadan önce gerçekleştirdiği zorunlu bir hukuki gayrimenkul incelemesidir. Türk hukukunda “para — ancak belgelerden sonra” ilkesi bir tavsiye değil, yatırımın korunmasının tek yoludur. Türkiye’de gayrimenkul haklarının tescil sistemi tamamen sicil esasına dayanır: hukuken geçerli olan yalnızca resmi devlet sicillerinde kayıtlı olan bilgilerdir; sözlü olarak vaat edilen veya pazarlama materyallerinde yer alan beyanlar hukuki değer taşımaz.
Türkiye’de herhangi bir gayrimenkulün üç temel belgeye sahip olması gerekir: TAPU (mülkiyet belgesi), İmar (yapı ruhsatı/inşaat izni) ve İskan (yapı kullanma izin belgesi). Ayrıca tapu sicilinde kayıtlı İpotek — rehin, ipotek ve takyidatların bulunmadığı da kontrol edilmelidir. Bu belgelerden herhangi birinin bulunmaması veya belgelerdeki herhangi bir uyumsuzluk, işlemden vazgeçilmesi veya işlemin yeniden değerlendirilmesi için gerekçe teşkil eder.
Blok 1. TAPU — mülkiyet belgesi
TAPU nedir
TAPU (Tapu Senedi), Türkiye’de bir taşınmaz veya arsa üzerindeki mülkiyet hakkını teyit eden resmi belgedir. Belge, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TKGM) tarafından düzenlenir ve sicile tescil edilir. Hukuken geçerli olan malik yalnızca TKGM sicilinde adı kayıtlı olan kişidir — sözlü anlaşmalar, ön sözleşmeler veya makbuzlar mülkiyet hakkı doğurmaz.
TAPU’da ne kontrol edilir
| Parametre | Hangi husus kontrol edilir | Nerede kontrol edilir |
| Satıcının kimliği | TAPU’daki bilgilerin satıcının pasaportu ile uyuşması | Tapu Müdürlüğü (Tapu Dairesi) |
| TAPU türü | Kat Mülkiyeti veya Kat İrtifakı | TKGM sicili |
| Taşınmazın uygunluğu | Metrekare, kat ve daire numarasının teklif ile uyuşması | TKGM sicili |
| Nitelik / kullanım amacı | Konut veya ticari nitelik, beyan edilen kullanım amacı ile uyumluluk | Tapu Müdürlüğü |
| Takyidatlar | İpotek, haciz ve mahkeme tedbirlerinin bulunup bulunmadığı | TKGM sicili, online: parselsorgu.tkgm.gov.tr |
| Mülkiyet payı | Tam mülkiyet veya paylı mülkiyet | TKGM sicili |
TAPU türleri: aralarındaki fark nedir
Türkiye’de hukuki açıdan temel nitelikte farklılıklar doğuran iki ana TAPU rengi ve iki TAPU statüsü bulunmaktadır.
Mavi TAPU, arsa ve paylı mülkiyet ile ilgilidir. Belirli bir daire üzerindeki hakkı teyit etmez; yalnızca ortak mülkiyet içindeki payı gösterir. Bu tür bir belge, taşınmazın satışı veya yönetimi ile ilgili kararların alınmasında malikin haklarını sınırlar ve mavi TAPU’lu taşınmaz için ipotekli kredi kullanımı mümkün değildir.
Kırmızı TAPU, belirli bir bağımsız bölüm üzerindeki bireysel mülkiyet hakkını teyit eder. Belgede pay değil, belirli bir bağımsız bölüm yer alır (örneğin “A Blok, Daire No: 3”). Daire veya ev satın alımında hedeflenen belge kırmızı TAPU’dur.
Kat İrtifakı statüsü, binanın yapım aşamasında olduğunu veya yapı kullanma izin belgesinin (İskan) alınmadığını gösterir. İnşaat halindeki bir taşınmazın satın alınmasında bu durum kabul edilebilir; ancak inşaat tamamlandıktan sonra statünün Kat Mülkiyeti’ne çevrilmesi gerekir. Kat Mülkiyeti, İskan’ın mevcut olduğunu teyit eden tam mülkiyet statüsüdür.
Kim kontrol eder ve ne zaman
TAPU incelemesi, ön sözleşme imzalanmadan ve kapora yatırılmadan önce lisanslı bir avukat veya yetkili bir emlak danışmanlığı tarafından yapılır. Bağımsız kontrol ise parselsorgu.tkgm.gov.tr portalı üzerinden gerçekleştirilebilir; parsel numarası ile taşınmaza ilişkin temel bilgilere erişilebilir.
Temel kural: Eğer emlak ofisi veya satıcı, görüşmelerin erken aşamasında TAPU konusunu konuşmaktan kaçınıyorsa, bu doğrudan bir risk göstergesidir.
Blok 2. İskan — yapı kullanma izin belgesi
İskan nedir
İskan (tam adı: Yapı Kullanma İzin Belgesi), taşınmazın teknik pasaportu niteliğinde olup; binanın proje dokümanlarına uygun şekilde inşa edildiğini, yapı mevzuatına, yangın güvenliği şartlarına, deprem dayanımı ve enerji verimliliği standartlarına uyduğunu ve altyapı/şebeke bağlantılarına hazır olduğunu resmi olarak teyit eder. Belge, taşınmazın bulunduğu yerdeki belediye (Belediye) tarafından düzenlenir.
3194 sayılı Kanun (İmar Kanunu) uyarınca, müteahhit/yüklenici, yapı ruhsatının düzenlenmesinden itibaren 5 yıl içinde İskan almakla yükümlüdür. Bu süreye uyulmaması halinde yapı ruhsatı iptal edilir ve bina hukuken tamamlanmamış sayılır.
İskan neyi teyit eder
İskan, taşınmazın aşağıdaki şartlara uygunluğunu teyit eder:
| Şart | Mevzuat dayanağı |
| Yapı mevzuatına uygunluk | 3194 sayılı Kanun (İmar Kanunu) |
| Yangın güvenliği | Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik |
| Deprem dayanımı | Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (TBDY 2018) |
| Onaylı projeye uygunluk | Proje dokümantasyonu |
| Şebekelere bağlantıya hazır olma | Hizmet sağlayıcı kurumların şartları |
İskan türleri
Türkiye’de, taşınmazın inşa yılına bağlı olarak uygulanan üç İskan türü bulunmaktadır:
Genel İskan (Genel) — binanın tamamı için tek belge olarak düzenlenir. 2020 yılı öncesinde inşa edilen tüm yapılar için zorunludur. Genel İskan’ı olmayan bir bina, hukuken oturuma elverişli kabul edilmez.
Ferdi İskan (Bireysel) — 2020 yılı öncesinde her daire için ayrı ayrı düzenlenmekteydi. Adres, oda sayısı, metrekare ve malik bilgilerini içerir.
Toplu İskan (Toplu) — 2020 sonrası inşa edilen projeler için getirilen yeni formattır. Tüm site/kompleks için düzenlenir ve tüm dairelerin teknik özelliklerini kapsar. Düzenlenme süresi 7–10 iş günüdür.
İskan olmamasının riskleri
İskansız taşınmaz satın almak hukuken yasak değildir; ancak ciddi pratik ve mali sonuçlar doğurur:
| Risk | Açıklama |
| Altyapı/aboneliklerin açılamaması | İskan olmadan su, elektrik ve gaz abonelikleri standart şekilde açılamaz |
| Yüksek tarifeler | Faturalar yaklaşık 2 kat daha yüksek olabilir |
| Likidite kaybı | Satış sırasında taşınmazın değeri piyasanın belirgin şekilde altında kalır |
| Hukuki olarak tamamlanmamış sayılma | Taşınmaz hukuken tamamlanmamış inşaat olarak değerlendirilir |
| Kredi/ipotek sorunları | Bankalar usulüne uygun İskan’ı olmayan taşınmazlara ipotekli kredi vermez |
| Yıkım riski | Bazı durumlarda belediye, usulsüz kullanılan yapının yıkımını talep edebilir |
Önemli: TAPU’da Kat Mülkiyeti statüsünün bulunması, İskan’ın varlığını dolaylı olarak teyit eder; çünkü Kat İrtifakı’ndan Kat Mülkiyeti’ne geçiş yalnızca yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra mümkündür.
Blok 3. İpotek — takyidatların kontrolü
İpotek nedir
İpotek, Türk hukukunda bir taşınmaz üzerine devlet sicilinde tescil edilmiş ipotek veya rehindir. İpotek dışında taşınmaz üzerinde başka takyidatlar da bulunabilir: haciz (haciz), devre/temlike ilişkin ihtiyati tedbir (ihtiyati tedbir), irtifak hakkı (irtifak hakkı) veya şufa hakkı (şufa hakkı). Bu tür tüm sınırlamalar yalnızca TKGM sicilinde kayıt altına alınır.
Kritik husus şudur: alıcı, fark edilmemiş bir İpotek ile taşınmazı satın alırsa, bu borca ilişkin yükümlülükleri fiilen üstlenmiş olur. Satıcı takyidatı gizleyebilir; ancak sicil tam ve güncel bilgiyi içerir.
Borçsuzluğun nasıl tespit edildiği
Takyidat kontrolü birkaç aşamada gerçekleştirilir:
Adım 1. TKGM sicil kaydı talebi. Tam sicil kaydı (tapu kaydı), taşınmaz üzerindeki tüm tescilli hakları, kısıtlamaları ve takyidatları içerir. Bu kayıt, malik tarafından veya malikin yetkilendirdiği kişi tarafından (noter tasdikli vekâletname ile) talep edilebilir.
Adım 2. parselsorgu.tkgm.gov.tr portalı üzerinden kontrol. Taşınmazın temel bilgilerine parsel numarası (parsel numarası) ile online olarak erişilebilir.
Adım 3. Vergi borcu kontrolü. Emlak vergisi borcu (emlak vergisi) belediyeden veya e-Devlet (turkiye.gov.tr) üzerinden kontrol edilir. Ödenmemiş vergi borcu yeni malike geçer.
Adım 4. Abonelik/utility borcu kontrolü. İstanbul’da su (İSKİ), elektrik (BEDAŞ/AYEDAŞ) ve gaz (İGDAŞ) borçları da alıcıya geçebilmektedir. Her kurum borcu yoktur yazısı/borçsuzluk belgesi düzenler.
Adım 5. Yönetim borcu kontrolü. Aidat (aidat — site/kat mülkiyeti yönetimine ödenen gider payı) borcu yeni malike geçer. Borçsuzluk belgesi site yönetimi tarafından verilir.
Sicilde ne kontrol edilir
| Takyidat türü | Türkçe adı | Alıcı açısından sonucu |
| İpotek | İpotek | Alıcı, bankaya olan borcu üstlenir |
| Haciz | Haciz | İşlem itiraz edilebilir veya bloke edilebilir |
| İhtiyati tedbir | İhtiyati tedbir | Mülkiyet devri mümkün değildir |
| İrtifak hakkı | İrtifak hakkı | Taşınmazın kullanımına kısıtlama getirir |
| Şufa hakkı | Şufa hakkı | Üçüncü kişi taşınmazı satın alma hakkını kullanabilir |
| Satış yasağı (vatandaşlık) | Şerh (vatandaşlık) | Taşınmaz 3 yıl süreyle satılamaz |
Önemli: Türk vatandaşlığı amacıyla taşınmaz satın alındığında, TAPU’ya otomatik olarak 3 yıl satış yasağı koyan bir şerh (şerh) işlenir. Bu, klasik anlamda bir takyidat değildir; ancak varlığın likiditesini önemli ölçüde sınırlar.
Müşteri için kontrol listesi
Aşağıdaki kontrol listesi, sözleşme imzalanmadan ve kapora dahil herhangi bir ödeme yapılmadan önce tamamlanması gereken tüm zorunlu kontrolleri kapsamaktadır.
Blok A. TAPU kontrolü
| # | Madde | Durum |
| A1 | TKGM sicilinden tam tapu kaydı/çıktısı alındı | ☐ |
| A2 | TAPU’daki satıcı bilgileri pasaport ile uyuşuyor | ☐ |
| A3 | TAPU türü Kat Mülkiyeti (Kat İrtifakı değil) | ☐ |
| A4 | TAPU rengi kırmızı (bireysel mülkiyet) | ☐ |
| A5 | Metrekare, kat ve daire numarası teklif ile uyuşuyor | ☐ |
| A6 | Taşınmazın niteliği planlanan kullanım ile uyumlu | ☐ |
| A7 | parselsorgu.tkgm.gov.tr üzerinden parsel planı kontrol edildi | ☐ |
Blok B. İskan kontrolü
| # | Madde | Durum |
| B1 | İskan (Yapı Kullanma İzin Belgesi) kopyası alındı | ☐ |
| B2 | İskan türü inşa yılına uygun (Genel / Ferdi / Toplu) | ☐ |
| B3 | İskan, taşınmaz adresi için ilgili belediye (Belediye) tarafından düzenlendi | ☐ |
| B4 | TAPU statüsü Kat Mülkiyeti (İskan için dolaylı teyit) | ☐ |
| B5 | Taşınmazın altyapı bağlantıları mevcut (su, elektrik, gaz) | ☐ |
| B6 | Enerji Kimlik Belgesi mevcut | ☐ |
Blok C. İpotek ve takyidat kontrolü
| # | Madde | Durum |
| C1 | TKGM kaydında İpotek kaydı bulunmuyor | ☐ |
| C2 | TKGM kaydında haciz (Haciz) bulunmuyor | ☐ |
| C3 | TKGM kaydında ihtiyati tedbir (İhtiyati tedbir) bulunmuyor | ☐ |
| C4 | Emlak vergisi borcu yoktur belgesi alındı | ☐ |
| C5 | Su (İSKİ) borcu yoktur belgesi alındı | ☐ |
| C6 | Elektrik (BEDAŞ/AYEDAŞ) borcu yoktur belgesi alındı | ☐ |
| C7 | Gaz (İGDAŞ) borcu yoktur belgesi alındı | ☐ |
| C8 | Aidat borcu yoktur belgesi alındı | ☐ |
Blok D. Taşınmaz ve satıcı kontrolü
| # | Madde | Durum |
| D1 | Danışmanlığın geçerli lisansı mevcut (Emlak Yetki Belgesi) | ☐ |
| D2 | Satıcı, satış yapma yetkisine sahip gerçek veya tüzel kişi | ☐ |
| D3 | Yapı ruhsatı / inşaat izni (İmar) taşınmaza uygun | ☐ |
| D4 | Parsel imar durumu konut niteliğine uygun | ☐ |
| D5 | Taşınmaz askeri veya özel kısıtlı bölgede değil | ☐ |
| D6 | Sözleşmedeki bedel, ekspertiz raporuyla uyumlu (Ekspertiz) | ☐ |
| D7 | Tüm ödemeler bankadan ve belgeli şekilde yapılır | ☐ |
Due Diligence’i kim yapar
Taşınmazın kapsamlı hukuki incelemesi, Türkiye’de gayrimenkul hukukunda uzmanlaşmış lisanslı bir avukatın katılımını gerektirir. Bunun nedeni, Türkiye’deki sicil esaslı sistem, dil bariyerleri ve yerel mevzuatın özelliklerinin, yabancı bir alıcının kendi başına yapacağı incelemeyi kritik bilgileri gözden kaçırma riski olmaksızın pratik olarak mümkün kılmamasıdır.
Geçerli Emlak Yetki Belgesi’ne sahip lisanslı bir emlak danışmanlığı, Due Diligence sürecine destek olmakla yükümlüdür ve inceleme tamamlanmadan sözleşmenin imzalanmasını hızlandırmak amacıyla müşteriye baskı yapma hakkına sahip değildir. Emlak ofisi tüm belgeler alınmadan ödeme yapılması için ısrar ediyorsa, bu doğrudan bir kötü niyet göstergesidir.
REAL EAST, her taşınmaz için TKGM sicil kayıtlarının temini, İskan ve İpotek kontrolü ve müşterinin avukatı ile koordinasyon dahil olmak üzere Due Diligence sürecinin her aşamasında tam kapsamlı destek sağlar.
Kaynaklar:
[1] Kaymaz Law Firm. Legal Due Diligence in Turkey [2026] – A Practical Guide for Foreign Investors. kaymaz.av.tr
[2] Bosphorus Brokers. Due Diligence Before Buying Property in Turkey. bosphorusbrokers.com
[3] CCT Investments. Correlation between Iskan and Kat Mulkiyet Tapu. cctinvestments.com
[4] Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü. Parsel Sorgulama. parselsorgu.tkgm.gov.tr