Сегодня я раскрою животрепещущую тему, как дела на рынке недвижимости в Дубае в 2025 году. Перегрет он или не перегрет? Покупать или не покупать? Какие есть плюсы? Какие минусы? Существует мнение, что рынок Дубая перегрет, и цены сейчас рухнут, и все пропало. На самом деле, давайте посмотрим на реальные цифры и оценим, так ли это.

Динамика рынка недвижимости Дубая за последние 15 лет

Посмотрите на этот график. На нем представлена динамика рынка за последние 15 лет по количеству сделок по всем районам города. Очевидно, что с 2019 года рынок вырос в несколько раз, и он не перестает расти. Обратите внимание на график, который отображает данные за 2024 год. Это не просто красивые цифры — это реальные данные и статистика по текущим сделкам, которые далее применяются для прогнозирования на будущий год. Соответственно, мы видим, что рост продолжается. Сейчас вы видите график изменения цен по объему сделок в денежном выражении. Всё то же самое.

Теперь взгляните на график, показывающий цену за квадратный фут. Исходя из этих данных, мы можем сделать достоверный вывод, что цены продолжают расти, рынок развивается, количество сделок увеличивается, и объем этого рынка в денежных единицах растет.

Возврат инвестиций при покупке недвижимости в Дубае

Несмотря на то что цены значительно возросли и порог входа на рынок также увеличился, важно обратить внимание на то, что возврат инвестиций, то есть ваша доходность, не уменьшился. Это связано с тем, что стоимость аренды также растет.

Поэтому важно не только рассматривать, сколько денег вам нужно вложить, но и сколько процентов вы сможете вернуть в течение года. В связи с этим, не имеет значения, что цена на рынке выросла. Это по-прежнему остается очень выгодным вложением.

Окупаемость годовой аренды недвижимости в Дубае

К примеру, от долгосрочной аренды вы сможете получать 7-8% годовых чистыми. В то время как в России и Европе этот показатель составляет всего 2-3% годовых. Например, вчера я проходила мимо одного дома, который мне очень понравился в Москве, и решила зайти на сайт ЦИАН, чтобы посмотреть, сколько стоят там квартиры. В результате я обнаружила, что квартиры в этом районе стоят в среднем 55 миллионов рублей за квартиру с двумя спальнями площадью 60 квадратных метров.

Мне стало интересно, сколько будет стоить аренда такой квартиры. Я проверила цену аренды этой квартиры на том же сайте ЦИАН и поняла, что она составляет примерно 120 тысяч рублей в месяц. Несложная калькуляция позволяет понять, что окупаемость такой квартиры превышает 40 лет. Когда я оцениваю доходность объектов в Дубае и вижу, что окупаемость превышает 16 лет, я понимаю, что это ненормальная ситуация, и не буду предлагать такие варианты своим клиентам. Окупаемость должна составлять максимум 16 лет при долгосрочной аренде, а в идеале — 12-13 лет.

Русские в Дубае

Существует распространённое когнитивное искажение среди русскоговорящих людей, заключающееся в том, что якобы только русские покупают всё в Дубае. И сейчас, когда русские активно приобретают недвижимость, многие начинают мыслить, что именно это приведёт к падению цен. Друзья, это не так.

Если вы находитесь в Дубае и гуляете по району Дубай-Марина, который является самым популярным среди русскоговорящих и туристов, вы можете услышать много русской речи. Однако это не является репрезентативным показателем общей ситуации.

Во-первых, вы находитесь в определенном районе, где сосредоточено много людей, говорящих на русском. Во-вторых, вы просто не обращаете внимания на огромное количество других людей, говорящих на разных языках. Вы слышите свой язык, и вам кажется, что вокруг только русские.

Кто покупает недвижимость в Дубае. самые активные инвесторы — граждане Индии

На самом деле этот рынок всегда был невероятно интернациональным. Например, в 2020 году покупатели из России занимали шестое место в списке крупнейших покупателей недвижимости. В 2022 году покупатели из России переместились на позиции между вторым и третьим местами.

Самым крупным рынком является индо-пакистанский. Исторически уже много лет именно клиенты из Индии покупают больше всего недвижимости в этом регионе. Кроме того, этот рынок очень популярен у британцев, которые занимают второе место среди покупателей. Также в Дубае широко представлены люди из Китая, Канады и различных ближневосточных стран, которые также приобретают недвижимость.

Поэтому не стоит думать, что охлаждение российского спроса каким-либо образом существенно влияет на этот рынок. Если вы хотите узнать, какие районы сейчас являются выгодными для инвестиций, но знаете лишь о таком районе, как Дубай Марина, оставляйте заявку. Ссылка на мой сайт находится в описании. Я проведу для вас консультацию и расскажу больше.

Налогообложение физических лиц в ОАЭ и Дубае

Еще раз напомню вам о том, что в Дубае существует крайне выгодное налогообложение. Доходы физических лиц налогом не облагаются. Соответственно, если вы купили квартиру и сдаете её, всю сумму вы забираете себе. Если вы купили квартиру и перепродали ее дороже через полгода, то также всю сумму вы забираете себе. У вас нет никаких ограничений; никаких налогов не возникает. Это очень позитивно сказывается на спросе и на том, как рынок развивается.

Для европейцев этот фактор, как правило, является ключевым. Вы сами знаете, какие налоги в Европе. Поэтому данный рынок становится очень привлекательным для европейцев. Их доля продолжает расти, что также поддерживает спрос и цены.

Экспаты позволяют экономике расти

Для властей Арабских Эмиратов крайне важно, чтобы спрос не остывал. Именно экспаты позволяют экономике расти. Коренное население Арабских Эмиратов составляет всего 18% от общего количества жителей в стране. Поэтому, если экспаты решат забрать свои деньги, экономике придет конец. В связи с этим государство очень волнуется и заботится о том, чтобы рынок развивался, а цены не падали никуда. Это необходимо для того, чтобы инвесторам по-прежнему было интересно заходить на этот рынок.

Как часто арендодатель может повышать арендную плату в Дубае?

К примеру, совсем недавно разрешили поднимать цены на аренду на 20% после продления контракта на второй год. Соответственно, раньше, если вы купили квартиру и сдаете её, вы могли повышать её цену каждый год не более чем на 10%. Теперь, начиная с третьего года, вы можете поднять аренду на 20%. Это очень хорошо для инвесторов, потому что аренда растет стремительно. Таким образом, доход и возврат инвестиций выросли, поскольку аренда стала более рыночной, даже на старых контрактах.

Минусы рынка недвижимости Дубая

Теперь давайте перейдем к минусам. В Дубае крайне высокая конкуренция. Если вы хотите приобрести ликвидный объект, вам необходимо стоять в очереди. Вам нужно участвовать в лотереях. Также важно работать с брокером, чтобы он мог внести вас в список и вы смогли забронировать юнит до официального старта продаж.

То есть действительно привлекательные ликвидные объекты продаются за считанные часы, даже если это 60-этажный небоскреб. Поэтому важно понимать, что купить хороший объект — это не так просто. И это еще одна причина, почему нужно очень внимательно относиться к тому, с кем вы работаете, и выбирать брокера, учитывая этот нюанс.

Волатильность рынка недвижимости в Дубае

Безусловно, существует волатильность рынка, и после роста следует плато, может быть некий спад. Это абсолютно нормально. Дубайский рынок тоже может испытывать волатильность. В этом нет ничего необычного. И недвижимость тем и хороша, что если на рынке происходит спад, просто не нужно в этот момент недвижимость продавать. Просто оставьте ее и дождитесь, когда рынок снова пойдет в рост. Но если вдруг так случилось, что вам нужно недвижимость продать, ну тогда вам придется пожертвовать доходом и продать ее, например, по той цене, по которой вы купили. Тут ничего не поделаешь.

Самые дешевые квартиры в Дубае. Как выглядят и что входит в стоимость

В Дубае достаточно высокий порог входа. Дело в том, что в этом городе не строят жилье эконом-класса в привычном нам смысле. Даже самый бюджетный вариант, а я напомню, что цены начинаются от 150 тысяч долларов, включает в себя охрану, бассейн, спортзал и красивое благоустройство.

Квартира будет с отделкой, в ней уже будет установлена кухня, и в цену входит парковочное место. То есть даже самый бюджетный вариант в Дубае является весьма крепким премиум-классом по российским меркам. Поэтому, если ваш бюджет меньше этой суммы, вы просто не найдете ничего подходящего в Дубае. К сожалению, здесь не предусмотрены какие-либо супер простые варианты.

Однако есть и хорошая новость. Все застройщики предлагают беспроцентные рассрочки. Таким образом, вы можете войти в сделку, имея всего 30-35 тысяч долларов, и затем выплачивать рассрочку в течение срока строительства. В некоторых случаях у вас будет еще пара лет после того, как дом будет готов, чтобы завершить выплату рассрочки.

Автор Саша Косова

В каких районах Дубая недвижимость продается лучше всего?

Посмотрим статистику, какие районы лучше всего продавались в 2023 году. Итак, посмотрите на этот график. Что мы здесь видим?

По объему продаж в 2023 году первое место занял район Jumeirah Village Circle, сокращенно называемый JVC. Следующим районом является Дубай-Марина. Дубай-Марина, вероятно, самый известный район, который часто встречается на открыточных видах, и вы, без сомнения, о нем слышали. Следующий район — это Бизнес-Бэй. Он расположен неподалеку от Даунтаун-Дубай, то есть фактически окружает этот район. На четвертом месте находится как раз Бизнес-Бэй. Это тот самый район, в центре которого возвышается Бурдж-Халифа. На пятом месте мы видим район Дубай-Крик-Харбор.

Давайте рассмотрим каждый из этих районов подробнее.

Jumeirah Village Circle (JVC). Современный жилой район, расположенный в центральной части Нового Дубая

Начнем с JVC. JVC — это резидентский спальный район, который находится неподалеку от Марины и знаменитой Пальмы. Это довольно популярный резидентский район. Он зеленый, существует достаточно давно, поэтому там есть все необходимое для жизни: супермаркеты, кафе, парикмахерские и так далее. Это достаточно редкая ситуация, когда в Дубае у вас в пешеходной доступности есть все необходимое. Как правило, людям приходится ехать в мол. Кстати, в JVC есть собственный мол. Этот район отличает относительно невысокая стоимость.

Как мы видим по нашей статистике, в 2023 году средний чек на жилье здесь составил 836 тысяч дирхам. Напомню, что американский доллар напрямую привязан к дирхаму. Соответственно, курс дирхама не меняется уже много лет. Когда мы говорим о доходности и о ценах, это всегда фиксированный курс. Он составляет 3.65.

То есть, если мы берем сумму в дирхамах, необходимо поделить ее на 3.65. Это банковский курс, а биржевой он чуть выше. Ориентируйтесь на 3.65, и вы получите сумму в долларах. Район JVC для тех, у кого небольшой бюджет, потому что именно там за стартовый бюджет от 150 тысяч долларов можно купить хорошую квартиру в качественном доме.

В таком доме обычно будет бассейн, спортзал, парковочное место, а квартира будет с полной отделкой. При этом там очень хорошая окупаемость, и она выше средней по Дубаю. Через долгосрочную аренду в среднем люди зарабатывают там 7-8% годовых чистыми, уже после того, как вычли все свои расходы.

Поэтому, если у вас небольшой бюджет, обратите внимание на этот район. Как мы видим по официальному отчету, цены в JVC выросли на 26,7% за прошлый год. Это очень хороший результат, и он выше среднего по Дубаю. Поэтому обязательно рассматривайте этот район.

Dubai Marina — переоцененный район?

Следующий район, о котором мы поговорим, — Дубай-Марина. Это самый популярный район. Здесь поступает огромное количество запросов на недвижимость. Начинается всё с того, что люди хотят купить квартиру в Дубай-Марине. Друзья, это не единственный район, существующий в Дубае. Если вам очень хочется жить именно в Марине, обязательно рассмотрите его. Но не забывайте о том, что есть и другие варианты.

Посмотрите на график. Средняя цена квартиры в прошлом году в этом районе составляла 2,5 миллиона дирхам. При этом, как видно, цены там упали почти на 1%. Это произошло потому, что в 2022 году многие люди из России, переживая ажиотажный спрос, активно покупали юниты именно в Марине и готовы были платить любые деньги. В результате там цены резко возросли.

Как показывает график, потом цены начали опускаться. Этот ажиотажный спрос перегрел рынок недвижимости в этом районе, что напрямую связано с его известностью среди русскоязычной аудитории. Поэтому международный спрос в Дубае здесь оказался немного нарушен, поскольку именно в этот район пришло много инвесторов из России.

Они способствовали перегреву цен, и до сих пор мы наблюдаем спад. Что касается доходности в долгосрочной перспективе, то она там не очень высокая, именно потому что квартиры были куплены по завышенной цене, а цена аренды остаётся рыночной.

Однако если вам нравится Марина, и вы хотите, например, приезжать сюда сами или сдать квартиру в посуточную аренду, это неплохой вариант. Посуточная аренда здесь работает эффективно, квартиры сдаются хорошо и дорого, а процент заселенности высокий.

Business Bay. Один из самых модных жилых и деловых центров Дубая

Теперь давайте рассмотрим район Бизнес Бэй. Это неплохой вариант для инвесторов. Средняя цена квартиры в этом районе составляет полтора миллиона дирхам. Мы видим, что цена выросла, однако всего лишь незначительно. Тем не менее, Бизнес Бэй — это интересный район, потому что он все еще активно застраивается. Из-за этого он органически растет в цене, даже несмотря на то, что наблюдается определенный перекос, и текущий рост цен немного замедлился, так как до этого они повышались более активно.

Несмотря на это, цены в Бизнес Бэй будут продолжать расти, потому что район динамично развивается, и там осталось еще много строительных проектов и свободных участков. В отличие от Марины, где свободные участки практически отсутствуют, в Бизнес Бэй есть потенциал для роста цен, так как развитие района продолжается.

Поэтому Бизнес Бэй вполне можно рассмотреть, если у вас средний бюджет и вы ищете вариант, который будет хорошо работать на долгосрочной основе. Кроме того, здесь неплохо работает опция краткосрочной аренды, так как люди приезжают в этот район не только для пляжного отдыха, как в Марине, но и по деловым вопросам, на шоппинг и так далее. Также стоит отметить, что Бизнес Бэй находится буквально в двух шагах от Даунтауна и Дубай Молла.

Downtown. Здесь находятся Бурдж Халифа. Самый центр Дубая

Перейдем к району Даунтаун. Это также один из самых известных районов, благодаря Бурдж-Халифе. Ситуация здесь похожа на ту, что сложилась в районе Марина. Средняя цена за квартиру в Даунтауне составляет практически 2,6 миллиона дирхам, и мы наблюдаем, что цена также упала на 2%. Таким образом, ситуация абсолютно аналогична той, которая наблюдается в Марине.

Поэтому, если вы хотите купить квартиру в этой части города, обратите внимание на то, что находится вокруг. Кроме того, стоит отметить, что для посуточной аренды этот район будет работать хорошо.

Dubai Creek Harbour. Новый прибрежный район в 1- минутах от центра Дубая

И последний в нашем списке — Дубай-Крик-Харбор.

Дубай-Крик-Харбор — это огромный проект застройщика Эмар. Этот застройщик является самым известным и крупным в Дубае. В числе его достижений — строительство Бурдж-Халифы.

Проект включает в себя развитие района на протяжении еще многих лет. Эмар стремится сделать этот район новым даунтауном. Уже сейчас там есть готовая недвижимость, а также много объектов строится и будет продолжать строиться.

В настоящее время мы наблюдаем рост цен на 15,2% по сравнению с прошлым годом. Это хороший показатель. Я заметила, что ранее цены в этом районе росли не так хорошо, но сейчас они начали разгоняться. Спрос на жилье здесь увеличился, и вторичный рынок активно растет.

Поэтому в настоящее время мы рекомендуем рассмотреть этот район.

Кроме того, я хочу рассказать вам еще про несколько районов, на которые стоит обратить внимание. Несмотря на то что они не вошли в топ по объему продаж, эти места действительно классные. Их отсутствие в топе объясняется тем, что они более компактные и им сложно конкурировать с такими крупными районами.

Dubai Hills. «Зеленый уголок» в центре города. От застройщика Emaar

Обратите внимание на район Дубай-Хиллз. Мне очень нравится этот район, потому что он удобно расположен. Он является резидентским и спальным, то есть не находится в туристическом месте, но при этом до любой точки города можно добраться всего за 15 минут. Поэтому резиденты очень ценят этот район.

Дубай-Хиллз полностью разрабатывается застройщиком Эмар, что делает его комплексной застройкой. Там очень приятная инфраструктура, большой современный ландшафтный парк, таких парков в Дубае, по большому счету, больше нет. Этот район быстро набирает популярность, и цены на недвижимость там растут.

Тем не менее, район по-прежнему имеет огромный потенциал, поскольку строится далее. Чем более район готов, тем ближе цены к финальным, которые уже стабилизируются и не будут расти значительно выше рыночных.

Средняя стоимость квартиры в Дубай-Хиллз составила 1,7 миллиона дирхам. Зафиксирован рост на уровне 3,7%. То, что мы видим, небольшой рост, в целом неплохо, так как это означает, что цены еще не успели перегреться. Поэтому, если вы купите квартиру там сейчас, то успеете воспользоваться темпами роста, которые обеспечат вам хорошую окупаемость.

City Walk — «город в городе» от компании MERAAS

Еще один район — Сити Волк. Это жилой район, застройщик которого — Мираас. Он представляет собой комплексную застройку.

Сити Волк очень приятный, модный и малоэтажный. Он находится всего в 10 минутах от Бурдж-Халифа и даунтауна. Этот район отлично подходит для аренды, и цены здесь растут очень интенсивно. Тем не менее, в Сити Волк по-прежнему остается потенциал для роста.

Мы буквально неделю назад провели большое исследование для клиента, который заинтересован в инвестициях в этот район. Там также есть еще один кластер, который все еще находится в процессе строительства. Этот проект называется «Централ Парк». Мы проводили расчеты по «Централ Парку», и у нас получились очень положительные цифры.

Разумеется, мы ориентируемся на реальные бенчмарки, что дает уверенность в полученных данных. Поэтому мы настоятельно рекомендуем рассмотреть вариант инвестиций в Сити Волк. Средняя стоимость квартиры в этом районе составляет около 4 миллионов дирхам, и цены выросли на 36,8%.

Palm Jumeirah. Один из самых престижных районов Дубая, популярная достопримечательность

Ну и напоследок поговорим о знаменитой «Пальм Джумейра». Несмотря на то, что этот район очень известный и существует уже давно, в нем по-прежнему сохраняется большой потенциал.

Средняя стоимость квартиры в «Пальме» составляет 4 миллиона дирхамов, и за последние годы цены выросли на 7,4%. Этот район идеально подходит для краткосрочной аренды, и жить там очень приятно. В «Пальме» есть множество опций, включая собственные пляжи.

Кроме того, инвестиции в виллы здесь очень выгодны, хотя и требуют значительных вложений. Мы говорим о сумме от 40 миллионов дирхамов, но это действительно мощная инвестиция, которая хорошо растет в цене. В этом районе также можно заниматься флиппингом и другими инвестиционными стратегиями.

Поэтому, если у вас есть возможность выделить такой крупный бюджет, вариант «Пальма» станет отличным решением для вас. Как видите, в Дубае много различных районов, и не стоит ограничиваться поисками только в Марине или Даунтауне. Обязательно обращайте внимание на другие районы и используйте все возможности, которые сейчас имеются на рынке.