Обрушится ли рынок недвижимости Дубая в 2025 году?

Сегодня я раскрою животрепещущую тему, как дела на рынке недвижимости в Дубае в 2025 году. Перегрет он или не перегрет? Покупать или не покупать? Какие есть плюсы? Какие минусы? Существует мнение, что рынок Дубая перегрет, и цены сейчас рухнут, и все пропало. На самом деле, давайте посмотрим на реальные цифры и оценим, так ли это.

Table of Contents

Динамика рынка недвижимости Дубая за последние 15 лет

Посмотрите на этот график. На нем представлена динамика рынка за последние 15 лет по количеству сделок по всем районам города. Очевидно, что с 2019 года рынок вырос в несколько раз, и он не перестает расти. Обратите внимание на график, который отображает данные за 2024 год. Это не просто красивые цифры — это реальные данные и статистика по текущим сделкам, которые далее применяются для прогнозирования на будущий год. Соответственно, мы видим, что рост продолжается. Сейчас вы видите график изменения цен по объему сделок в денежном выражении. Всё то же самое.

Теперь взгляните на график, показывающий цену за квадратный фут. Исходя из этих данных, мы можем сделать достоверный вывод, что цены продолжают расти, рынок развивается, количество сделок увеличивается, и объем этого рынка в денежных единицах растет.

Возврат инвестиций при покупке недвижимости в Дубае

Несмотря на то что цены значительно возросли и порог входа на рынок также увеличился, важно обратить внимание на то, что возврат инвестиций, то есть ваша доходность, не уменьшился. Это связано с тем, что стоимость аренды также растет.

Поэтому важно не только рассматривать, сколько денег вам нужно вложить, но и сколько процентов вы сможете вернуть в течение года. В связи с этим, не имеет значения, что цена на рынке выросла. Это по-прежнему остается очень выгодным вложением.

Окупаемость годовой аренды недвижимости в Дубае

К примеру, от долгосрочной аренды вы сможете получать 7-8% годовых чистыми. В то время как в России и Европе этот показатель составляет всего 2-3% годовых. Например, вчера я проходила мимо одного дома, который мне очень понравился в Москве, и решила зайти на сайт ЦИАН, чтобы посмотреть, сколько стоят там квартиры. В результате я обнаружила, что квартиры в этом районе стоят в среднем 55 миллионов рублей за квартиру с двумя спальнями площадью 60 квадратных метров.

Мне стало интересно, сколько будет стоить аренда такой квартиры. Я проверила цену аренды этой квартиры на том же сайте ЦИАН и поняла, что она составляет примерно 120 тысяч рублей в месяц. Несложная калькуляция позволяет понять, что окупаемость такой квартиры превышает 40 лет. Когда я оцениваю доходность объектов в Дубае и вижу, что окупаемость превышает 16 лет, я понимаю, что это ненормальная ситуация, и не буду предлагать такие варианты своим клиентам. Окупаемость должна составлять максимум 16 лет при долгосрочной аренде, а в идеале — 12-13 лет.

Русские в Дубае

Существует распространённое когнитивное искажение среди русскоговорящих людей, заключающееся в том, что якобы только русские покупают всё в Дубае. И сейчас, когда русские активно приобретают недвижимость, многие начинают мыслить, что именно это приведёт к падению цен. Друзья, это не так.

Если вы находитесь в Дубае и гуляете по району Дубай-Марина, который является самым популярным среди русскоговорящих и туристов, вы можете услышать много русской речи. Однако это не является репрезентативным показателем общей ситуации.

Во-первых, вы находитесь в определенном районе, где сосредоточено много людей, говорящих на русском. Во-вторых, вы просто не обращаете внимания на огромное количество других людей, говорящих на разных языках. Вы слышите свой язык, и вам кажется, что вокруг только русские.

Кто покупает недвижимость в Дубае. самые активные инвесторы — граждане Индии

На самом деле этот рынок всегда был невероятно интернациональным. Например, в 2020 году покупатели из России занимали шестое место в списке крупнейших покупателей недвижимости. В 2022 году покупатели из России переместились на позиции между вторым и третьим местами.

Самым крупным рынком является индо-пакистанский. Исторически уже много лет именно клиенты из Индии покупают больше всего недвижимости в этом регионе. Кроме того, этот рынок очень популярен у британцев, которые занимают второе место среди покупателей. Также в Дубае широко представлены люди из Китая, Канады и различных ближневосточных стран, которые также приобретают недвижимость.

Поэтому не стоит думать, что охлаждение российского спроса каким-либо образом существенно влияет на этот рынок. Если вы хотите узнать, какие районы сейчас являются выгодными для инвестиций, но знаете лишь о таком районе, как Дубай Марина, оставляйте заявку. Ссылка на мой сайт находится в описании. Я проведу для вас консультацию и расскажу больше.

Налогообложение физических лиц в ОАЭ и Дубае

Еще раз напомню вам о том, что в Дубае существует крайне выгодное налогообложение. Доходы физических лиц налогом не облагаются. Соответственно, если вы купили квартиру и сдаете её, всю сумму вы забираете себе. Если вы купили квартиру и перепродали ее дороже через полгода, то также всю сумму вы забираете себе. У вас нет никаких ограничений; никаких налогов не возникает. Это очень позитивно сказывается на спросе и на том, как рынок развивается.

Для европейцев этот фактор, как правило, является ключевым. Вы сами знаете, какие налоги в Европе. Поэтому данный рынок становится очень привлекательным для европейцев. Их доля продолжает расти, что также поддерживает спрос и цены.

Экспаты позволяют экономике расти

Для властей Арабских Эмиратов крайне важно, чтобы спрос не остывал. Именно экспаты позволяют экономике расти. Коренное население Арабских Эмиратов составляет всего 18% от общего количества жителей в стране. Поэтому, если экспаты решат забрать свои деньги, экономике придет конец. В связи с этим государство очень волнуется и заботится о том, чтобы рынок развивался, а цены не падали никуда. Это необходимо для того, чтобы инвесторам по-прежнему было интересно заходить на этот рынок.

Как часто арендодатель может повышать арендную плату в Дубае?

К примеру, совсем недавно разрешили поднимать цены на аренду на 20% после продления контракта на второй год. Соответственно, раньше, если вы купили квартиру и сдаете её, вы могли повышать её цену каждый год не более чем на 10%. Теперь, начиная с третьего года, вы можете поднять аренду на 20%. Это очень хорошо для инвесторов, потому что аренда растет стремительно. Таким образом, доход и возврат инвестиций выросли, поскольку аренда стала более рыночной, даже на старых контрактах.

Минусы рынка недвижимости Дубая

Теперь давайте перейдем к минусам. В Дубае крайне высокая конкуренция. Если вы хотите приобрести ликвидный объект, вам необходимо стоять в очереди. Вам нужно участвовать в лотереях. Также важно работать с брокером, чтобы он мог внести вас в список и вы смогли забронировать юнит до официального старта продаж.

То есть действительно привлекательные ликвидные объекты продаются за считанные часы, даже если это 60-этажный небоскреб. Поэтому важно понимать, что купить хороший объект — это не так просто. И это еще одна причина, почему нужно очень внимательно относиться к тому, с кем вы работаете, и выбирать брокера, учитывая этот нюанс.

Волатильность рынка недвижимости в Дубае

Безусловно, существует волатильность рынка, и после роста следует плато, может быть некий спад. Это абсолютно нормально. Дубайский рынок тоже может испытывать волатильность. В этом нет ничего необычного. И недвижимость тем и хороша, что если на рынке происходит спад, просто не нужно в этот момент недвижимость продавать. Просто оставьте ее и дождитесь, когда рынок снова пойдет в рост. Но если вдруг так случилось, что вам нужно недвижимость продать, ну тогда вам придется пожертвовать доходом и продать ее, например, по той цене, по которой вы купили. Тут ничего не поделаешь.

Самые дешевые квартиры в Дубае. Как выглядят и что входит в стоимость

В Дубае достаточно высокий порог входа. Дело в том, что в этом городе не строят жилье эконом-класса в привычном нам смысле. Даже самый бюджетный вариант, а я напомню, что цены начинаются от 150 тысяч долларов, включает в себя охрану, бассейн, спортзал и красивое благоустройство.

Квартира будет с отделкой, в ней уже будет установлена кухня, и в цену входит парковочное место. То есть даже самый бюджетный вариант в Дубае является весьма крепким премиум-классом по российским меркам. Поэтому, если ваш бюджет меньше этой суммы, вы просто не найдете ничего подходящего в Дубае. К сожалению, здесь не предусмотрены какие-либо супер простые варианты.

Однако есть и хорошая новость. Все застройщики предлагают беспроцентные рассрочки. Таким образом, вы можете войти в сделку, имея всего 30-35 тысяч долларов, и затем выплачивать рассрочку в течение срока строительства. В некоторых случаях у вас будет еще пара лет после того, как дом будет готов, чтобы завершить выплату рассрочки.

Автор Саша Косова

Дубай Инвестиционная недвижимость