Dubai’de kendi dairenizi nasıl kiraya verebilirsiniz? Gayrimenkul yatırım stratejileri

Uzun vadede teslim edilmek üzere bir daire satın almak

Bugün size kiraya verilmesi amaçlanan gayrimenkulden bahsedeceğim: ne satın alınır ve ne kadar gelir elde edilir. Bir numaralı strateji, uzun vadeli kiralama için bir daire satın almaktır. O kime yakışıyor?

Bu strateji, kaldıraç kullanmak istemeyenler ve taksit planına ihtiyaç duymayanlar için ilginç olacaktır. Hemen kira geliri elde etmeye başlamak isteyenler için uygundur. Örneğin, mülklerini başka bir ülkede, örneğin Rusya’da satmış ve bu parayı başka bir ülkedeki gayrimenkullere yatırmak isteyenler için.

Diyelim ki Rusya’da 15 milyon rubleye bir daire sattınız. Sonra bu parayı Dubai’ye aktarıyorsunuz ve buradan mülk satın alıyorsunuz. Bu şekilde, Rusya’dakinden çok daha yüksek ve en önemlisi para biriminde pasif gelir elde edebilirsiniz. Alternatif olarak, inşaat aşamasında taksitli bir daire satın alabilir, miktarın sadece bir kısmını, anahtarlarınızı aldığınızda diğer kısmını ödeyebilirsiniz. Bu, şu anda ellerinde bir miktar para olanlar için de uygundur. Bunu böyle bir daireye yatırabilir ve örneğin inşaat sırasında işten aldıkları parayı kullanabilirler. Birçokları için bu gerçekten uygun bir şema. Bu ücretsiz kaldıracı kullanabilmeniz harika. Böyle bir stratejinin risk seviyesi en düşüktür ve risk almaya hazır olmayanlar için uygundur.

Giriş eşiği, tüm tutarın elinizde olması gerektiğinde ikincil piyasada 150 bin dolar ve birincil piyasada 40 bin dolardan başlıyor. Bu durumda göreceli olarak konuşursak, peşinat ve işlem maliyetleri için 40 bin dolar ödersiniz ve kalan 110 bin doları inşaat süresi boyunca taksitle ödersiniz. Hatta bazı geliştiriciler inşaat bittikten sonra birkaç yıl taksit imkanı bile sunuyor. Daireyi kiralamak istiyorsanız, hazır olduğunda kira gelirinin bir kısmı bu taksitleri ödemenize yardımcı olacaktır.

Uzun vadeli kiralamalardan elde edilen getiri yıllık% 6 ile% 8 arasındadır. Örneğin, 150 bin dolarlık bir daire size ayda 750 dolar kazandıracak. Bu karlılığı, Rusya’daki bir dairenin size benzer bir maliyetle getireceği şeyle karşılaştırın ve Dubai’deki karlılığın önemli ölçüde daha yüksek olduğundan emin olacaksınız.

Kural olarak, Rusya ve Avrupa’da getiri% 2-3, yılda maksimum% 4’tür. Bu ülkelerde bu normal kabul edilirken, Dubai’de bu kadar düşük getiri nadirdir. Ben şahsen bu kadar düşük geri ödemesi olan nesnelerle tanışmadım.

Bu stratejinin artıları

Her şeyden önce, düşük risk seviyesine dikkat çekmeye değer. Gerçek şu ki, Dubai’deki daireler kiracıya belirli yükümlülükler getiren uzun vadeli sözleşmeler için kiralanmaktadır. Daha erken taşınmak isterse, size para cezasını ödemek zorunda kalacaktır.

Likit bir nesne için kiracı bulmak kolaydır. Uygulamada, Dubai’de uzun süre daire kiralamaya çalışanlar, uygun fiyata iyi bir daire bulmanın kolay bir iş olmadığı gerçeğiyle karşı karşıyadır. Bu nedenle, kesinti riski minimumdur ve gelirinizin önemli bir süre kesintiye uğramamasına güvenebilirsiniz.

Diğer bir avantaj, parayı peşin olarak almanızdır. Dubai’de uzun vadeli bir sözleşme imzaladığınızda kiracınız hemen altı ay veya üç ay önceden ödeme yapacaktır. Bu, hemen büyük bir meblağ alacağınız ve her ay ödemeler konusunda endişelenmeyeceğiniz anlamına gelir. Ayrıca müteakip ödemeler de çeklerle garanti altına alınacaktır. Kiracınız çekleri gelecekte gelecek bir tarihle birlikte bırakacaktır. Buna tarih sonrası çekler denir. Yani sözleşme bugün imzalandı, kiracı altı ay önceden ödedi ve üzerinde belirtilen tarihle altı ay sonra nakde çevrilebilecek bir çek verdi. Bu nedenle, size ödeme yapılmama riski minimumdur ve genellikle bu tür durumlar ortaya çıkmaz.

Diğer stratejilerin aksine, bu düşük bir giriş eşiği varsayar. Dubai’de mevcut minimum bütçeye sahip bir daire satın alabilirsiniz — sadece 150 bin dolara. Diğer stratejileri düşünürsek, giriş eşiği çok daha yüksek olacaktır. Daireyi teslim etme ve ödemeleri kontrol etme konusunda endişelenmenize gerek olmayacağını anlamak önemlidir. Bunların hepsini temsilciniz halledecek. Ayrıca Dubai pazarında ücreti siz değil kiracı ödüyor.

Bu stratejinin eksileri

İlk olarak, piyasada bulunan diğer stratejilere kıyasla nispeten düşük getirilere dikkat çekmeye değer.

İkincisi, bu strateji kaldıraç kullanma olasılığını içermemektedir. Ücretsiz taksitler geliri artırmak için iyi fırsatlar sağladığından, bu karlı bir ek olabilir.

Üçüncüsü, stratejinin yüksek esnekliğe sahip olmadığını belirtmekte fayda var. Özellikle Dubai’de uzun süreli bir daire kiralarsanız kiracıyı aniden tahliye edip o daireye taşınamazsınız. Ek olarak, kiracılı bir daire satmak bazı zorluklar yaratabilir. Bu tür dairelere olan talep sınırlı olacaktır, çünkü kişisel kullanım için konut arayan potansiyel alıcılar büyük olasılıkla seçeneğinizi dikkate almayacaktır.

Şimdi piyasadaki kira bedeli hızla artıyor. Örneğin, geçen yıl ortalama kiracılık% 30 arttı. Aynı zamanda, dairenizi kiraladıysanız, sözleşmenizi istediğiniz keyfi bir miktar için yenilerken kiranızı artıramazsınız. Yasalarla sınırlandırılacaksınız ve kiralamanın ilk yılından sonra fiyatı en fazla% 10, sonraki yıllar için yenilediğinizde en fazla% 20 artırabileceksiniz. Bu nedenle, büyüyen bir piyasa ortamında, söz konusu yükümlülüklerle sınırlı kalacağınız için getirileriniz piyasanın altında olacaktır.

Uzun süreli kiralık daire satın alınacak alanlar

Uzun süreli kiralama için hangi bölgelerde daire satın almalısınız? Jumeirah Village Circle (JVC) bölgesini düşünmenizi tavsiye ederim. Bütçeniz sınırlıysa ve 150 bin ila 200 bin dolar arasındaysa, o zaman özellikle JVC’YE dikkat etmelisiniz. Yatırım yapmak için de çok ilginç bir alan Dubai Tepeleri’dir. City Walk ve Business Bay bölgeleri de aynı derecede çekici kiralama seçenekleri sunmaktadır. Makalede bu alanlar hakkında daha fazla bilgi edinebilirsiniz 2025 yılında Dubai’de gayrimenkul yatırımı için en iyi 5 bölge.

Kiraya vermek için günlük gayrimenkul satın almak

Kiralık bir daire satın almanın ikinci stratejisi, daireyi uzun vadede değil, günlük olarak kiralamaktır. Bu strateji, öncelikle daha yüksek gelir elde etmek isteyenler ve ikincisi daha fazla esnekliğe sahip olmak isteyenler için uygundur.

Örneğin, çok sık, «Bazen oraya gelmek için bir daire satın almak istiyorum» diyen insanlardan talep alıyorum. Yani daireye gelebilmeniz için daireye uzun süre kiralanmaması gerekiyor. Ancak siz orada olmadığınızda çalışabilir ve size para kazandırabilir.

Bu durumda, günlük kiralık bir daire satın alma stratejisi sizin için idealdir. Bu stratejinin risk düzeyini ortalama buluyorum çünkü uzun vadeli kiralamaların aksine burada daha çok mevsimselliğe ve turist akışını sınırlayabilecek çeşitli dış olaylara bağımlısınız. Sonuç olarak, daireniz uzun süreli kiralamalarda mümkün olandan daha uzun süre boşta kalabilir.

Örneğin, COVID-19 salgını sırasında Dubai’de çok sayıda insan kaldığı için uzun vadeli kira getirileri neredeyse hiç değişmedi. Birçoğu şehirde mahsur kaldı ve hiçbir yere gidemediler, dairelerini kiralamaya devam ettiler. Ve kiralık daire kiralayanlar, Dubai’de turist olmadığı için kısıtlamaların sona ermesini beklemek zorunda kaldılar.

Bu stratejiye giriş eşiği, uzun vadeli kiralama stratejisinden daha yüksektir ve yaklaşık 350 bin dolardan başlar. Ancak, turistik bir bölgede bir daire satın almanız gerektiğinden 500 bin veya daha fazlasına güvenmek daha iyidir. Buna göre turistik alanlar daha pahalıya mal oluyor. GVC bölgesinde bir daire satın alırsanız, onu günlük olarak kiralamak daha zor olacaktır. Bu mümkündür, ancak bazı nüanslar vardır.

İnşaat aşamasında bir daire satın alma seçeneği sizin için uygunsa, tüm ilk masraflar için elinizde en az 90 bin dolar olması gerekir. Kalan tutarı inşaat sırasında faizsiz taksitle ödeyeceksiniz.

Bu strateji kapsamındaki getiriler yıllık yüzde 8 ile 12 arasında değişmektedir. Bazen daha yüksek olabilir, ancak ortalamalara odaklanalım. Örneğin, 350 bin dolara mal olan bir daire ayda 2,5 ila 3,5 bin dolar arasında gelir elde edecektir. Belirtilen getiri, yönetim şirketinin giderleri de dahil olmak üzere, üstlenmeniz gereken tüm masrafları zaten hesaba katmaktadır. Genellikle yönetim şirketleri toplam gelirin yüzde 15-20’sini alır ve mobilya ve fotoğraf çekmekten listenizi tüm popüler rezervasyon kaynaklarına eklemeye kadar kesinlikle her konuyla ilgilenir. Ayrıca pazarlama, temizlik, taşınma ve tahliyeyle de ilgileniyorlar. Yani, bu şeyler için endişelenmenize gerek kalmayacak — yönetim şirketi tüm sorunları sizin yerinize çözecektir.

Stratejinin artıları

Stratejinin artıları: İlk olarak, strateji orta derecede risk altında yüksek getiri sunar. Bu, yatırımcıların kabul edilebilir bir risk seviyesi içinde kalırken cazip getiriler elde etmelerini sağlar.

İkincisi, stratejinin esnekliği vardır. Hem kendiniz hem de akrabalarınız için bir daire ayırtabilirsiniz. Siz Dubai’de yokken onu kiralayabilirsiniz. Buna ek olarak, böyle bir dairenin satışı, uzun süreli kiraya verilenden daha kolaydır. Bunun nedeni, transferden sonra dairenin boş olması ve potansiyel bir alıcı içinde yaşamak isterse hemen yerleşebilmesidir.

Bu stratejinin bir diğer avantajı da sözleşme kısıtlamalarının olmamasıdır. Bu, gelirinizin pazarla birlikte artacağı ve bu da kar elde etmek için ek fırsatlar sunacağı anlamına gelir.

Stratejinin eksileri

Stratejinin eksileri. Bu stratejide, turistik bir bölgede bir daire aramak gerektiğinden daha yüksek bir giriş eşiği vardır. Ayrıca daha önce bahsettiğim COVID-19 durumu gibi dış risklere daha yatkın olacaksınız. Uzun süreli kiralama için bir daire satın almayı planlıyorsanız Marina, Downtown ve Palm Jumeirah bölgelerine dikkat etmenizi öneririm. Başka seçenekler de var.

Yazar Sasha Kosova

✅ İstanbul'da Rusça konuşulan mahallelerin karşılaştırılması

Kontrol listesini indirin. Ücretsiz!

Kontrol listesini indir