Как сдать свою квартиру в аренду в Дубае? Стратегии инвестирования в недвижимость

Покупка квартиры под сдачу на длительный срок

Сегодня я расскажу вам о недвижимости, которая предназначена для сдачи в аренду: что купить и какое это приносит доход. Стратегия номер один — это покупка квартиры под сдачу в долгосрочную аренду. Кому она подходит?

Эта стратегия будет интересна тем, кто не хочет использовать кредитное плечо и не нуждается в рассрочках. Она подойдет тем, кто хочет начать получать доход от аренды сразу. Например, для людей, которые продали свою недвижимость в другой стране, к примеру, в России, и хотят вложить эти деньги в недвижимость в другой стране.

Предположим, вы продали квартиру в России за 15 миллионов рублей. Затем вы переводите эти деньги в Дубай и покупаете здесь недвижимость. Так вы сможете получать пассивный доход, который будет значительно выше, чем в России, и, что немаловажно, в валюте. Кроме того, вы можете купить квартиру на стадии строительства с рассрочкой, оплатив только часть суммы, а другую часть — когда получите ключи. Это также подходит тем, у кого сейчас есть какая-то сумма на руках. Они могут вложить её в такую квартиру и, например, использовать деньги, полученные от бизнеса, на время строительства. Для многих это действительно удобная схема. Отлично, что вы сможете использовать это бесплатное кредитное плечо. Уровень риска такой стратегии самый низкий, и она подходит тем, кто не готов рисковать.

Порог входа составляет 150 тысяч долларов на вторичном рынке, когда вам нужно иметь всю сумму на руках, и от 40 тысяч долларов на первичном рынке. В этом случае вы, условно говоря, платите 40 тысяч долларов за первый взнос и за транзакционные издержки, а оставшиеся 110 тысяч оплачиваете в рассрочку на время строительства. Некоторые застройщики даже предлагают рассрочку на несколько лет после окончания строительства. Если вы хотите сдать квартиру в аренду, то, когда она будет готова, часть дохода от аренды поможет вам гасить эту рассрочку.

Доходность от долгосрочной аренды составляет от 6 до 8% годовых. Например, квартира стоимостью 150 тысяч долларов будет приносить вам 750 долларов в месяц. Сравните эту доходность с тем, что приносила бы вам квартира в России за аналогичную стоимость, и вы убедитесь, что доходность в Дубае существенно выше.

Как правило, в России и Европе доходность составляет 2-3%, максимум 4% годовых. Это считается нормальным в этих странах, в то время как в Дубае такая низкая доходность является редкостью. Я лично не встречала объектов с такой низкой окупаемостью.

Плюсы этой стратегии

Прежде всего, стоит отметить низкий уровень риска. Дело в том, что квартиры в Дубае сдаются на долгосрочные контракты, которые накладывают определенные обязательства на арендатора. Если он захочет съехать раньше, то будет обязан оплатить вам штраф.

Найти арендатора на ликвидный объект несложно. На практике те, кто пытается снять квартиру в долгосрок в Дубае, сталкиваются с тем, что найти хорошую квартиру по адекватной цене — задача не из легких. Поэтому риск простоя минимален, и вы можете рассчитывать на то, что ваш доход не будет прерываться на значительный срок.

Еще одно преимущество заключается в том, что вы будете получать деньги вперед. В Дубае при подписании долгосрочного контракта ваш арендатор будет платить сразу за полгода или за три месяца вперед. Это означает, что вы получите крупную сумму сразу и не будете беспокоиться о платежах каждый месяц. Кроме того, последующие платежи также будут гарантированы чеками. Ваш арендатор оставит чеки с датой, которая наступит в будущем. Это называется post-dated чеки. То есть, контракт подписан сегодня, арендатор заплатил за полгода вперед и предоставил чек, который можно будет обналичить через полгода, с указанной на нем датой. Таким образом, риск того, что вам не заплатят, минимален, и обычно такие ситуации не возникают.

В отличие от других стратегий, эта предполагает низкий порог входа. Вы можете приобрести квартиру с минимально доступным бюджетом в Дубае — всего за 150 тысяч долларов. Если рассматривать другие стратегии, порог входа окажется значительно выше. Важно понимать, что вам не придется беспокоиться о сдаче квартиры и контроле платежей. Всем этим будет заниматься ваш агент. Кроме того, на рынке Дубая комиссию оплачивает арендатор, а не вы.

Минусы этой стратегии

Во-первых, стоит отметить относительно невысокую доходность по сравнению с другими стратегиями, существующими на рынке.

Во-вторых, данная стратегия не предполагает возможности использования кредитного плеча. Это могло бы стать выгодным дополнением, поскольку бесплатная рассрочка предоставляет хорошие возможности для увеличения доходов.

В-третьих, стоит упомянуть, что стратегия не обладает высокой гибкостью. В частности, в Дубае, если вы сдаете квартиру в долгосрочную аренду, вы не сможете внезапно выселить арендатора и переехать в эту квартиру. Кроме этого, продажа квартиры с арендатором может создать определенные сложности. Спрос на такие квартиры будет ограничен, поскольку потенциальные покупатели, ищущие жилье для личного использования, скорее всего, не будут рассматривать ваш вариант.

Сейчас стоимость аренды на рынке растет стремительно. Например, за прошлый год средняя аренда увеличилась на 30%. При этом, если вы сдали свою квартиру, вы не сможете повысить аренду при продлении контракта на произвольную сумму, которую вам хотелось бы. Вы будете ограничены законом и сможете поднять цену не более чем на 10% после первого года аренды и не более чем на 20% при продлении на последующие годы. Таким образом, в условиях растущего рынка ваша доходность будет ниже рыночной, так как вы будете ограничены указанными обязательствами.

Районы для покупки квартиры под сдачу на длительный срок

В каких районах стоит покупать квартиры для долгосрочной аренды? Я бы рекомендовала рассмотреть район Jumeirah Village Circle (JVC). Если ваш бюджет ограничен и составляет от 150 до 200 тысяч долларов, тогда вам стоит обратить внимание именно на JVC. Также очень интересный район для инвестиций — это Dubai Hills. Не менее привлекательные варианты для аренды предлагают районы City Walk и Business Bay. Вы можете узнать больше об этих районах в статье Топ-5 районов для инвестиций в недвижимость в Дубае в 2025 году.

Покупка недвижимости под сдачу посуточно

Вторая стратегия покупки квартиры под аренду — это сдавать квартиру не в долгосрок, а посуточно. Эта стратегия подходит тем, кто, во-первых, хочет получать более высокий доход, и, во-вторых, хочет иметь большую гибкость.

Например, очень часто я получаю запросы от людей, которые говорят: «Я хочу купить квартиру, чтобы иногда в нее приезжать». То есть для того, чтобы вы могли приезжать в квартиру, она не должна быть сдана на долгий срок. Однако в то время, пока вас там нет, она может работать и приносить вам деньги.

В таком случае вам идеально подходит стратегия для покупки квартиры под посуточную аренду. Уровень риска этой стратегии я считаю средним, потому что в отличие от долгосрочной аренды, здесь вы больше зависите от сезонности и различных внешних событий, которые могут ограничить туристический поток. В результате ваша квартира может простаивать дольше, чем это возможно при долгосрочной аренде.

Например, во время пандемии COVID-19 доходность по долгосрочной аренде практически не изменилась, потому что в Дубае осталось много людей. Многие застряли в городе и не могли никуда уехать, они продолжали снимать свои квартиры. А тем, кто сдавал квартиры посуточно, пришлось ожидать окончания ограничений, поскольку туристов в Дубае не было.

Порог входа в эту стратегию выше, чем в стратегию долгосрочной аренды, и начинается примерно с 350 тысяч долларов. Однако лучше рассчитывать на 500 тысяч и более, потому что вы должны купить квартиру в туристическом районе. Соответственно, туристические районы стоят дороже. Если вы купите квартиру в районе GVC, сдавать её посуточно будет сложнее. Это возможно, но есть определенные нюансы.

Если вам подходит вариант купить квартиру на стадии строительства, тогда вам нужно иметь минимум 90 тысяч долларов на руках для всех первых расходов. Оставшуюся сумму вы будете выплачивать в течение строительства в беспроцентной рассрочке.

Доходность в рамках этой стратегии колеблется от 8 до 12 процентов годовых. Иногда она может быть выше, но давайте ориентироваться на средние значения. Например, квартира стоимостью 350 тысяч долларов будет приносить от 2,5 до 3,5 тысяч долларов в месяц. Указанная доходность уже учитывает все расходы, которые вам предстоит нести, в том числе расходы на управляющую компанию. Обычно управляющие компании берут 15-20 процентов от общей выручки и занимаются абсолютно всеми вопросами: от меблировки и фотографирования до добавления вашего листинга на все популярные ресурсы для бронирования. Они также занимаются маркетингом, клинингом, заселением и выселением. То есть вам не нужно будет беспокоиться об этих вещах — все проблемы решит за вас управляющая компания.

Плюсы стратегии

Плюсы стратегии: Во-первых, стратегия предлагает высокую доходность при средней степени риска. Это позволяет инвесторам получать привлекательную прибыль, оставаясь при этом в рамках приемлемого уровня риска.

Во-вторых, стратегия обладает гибкостью. Вы можете забронировать квартиру как для себя, так и для своих родственников. В то время, пока вы отсутствуете в Дубае, вы можете сдавать ее в аренду. Кроме того, такая квартира легче поддается продаже, чем та, которая сдана в долгосрочную аренду. Это связано с тем, что квартира будет свободна после трансфера, и если потенциальный покупатель хочет в ней жить, он сможет сразу же заселиться.

Еще одним преимуществом этой стратегии является отсутствие ограничений по контракту. Это значит, что ваш доход будет расти вместе с рынком, что открывает дополнительные возможности для получения прибыли.

Минусы стратегии

Минусы стратегии. В данной стратегии существует более высокий порог входа, так как необходимо искать квартиру в туристическом районе. Кроме того, вы будете более подвержены внешним рискам, таким как ситуация с COVID-19, о которой я упоминала раньше. Если вы планируете приобретение квартиры для долгосрочной аренды, я рекомендую обратить внимание на районы Марины, Даунтаун и Пальм-Джумейра. Существуют также другие варианты.

Автор Саша Косова

✅ Сравнение русско-язычных районов Стамбула

Скачайте чек лист. Бесплатно!

Скачать чек-лист