2025 yılında Dubai emlak piyasası çöküş yaşar mı?

Bugün yanan konuyu 2025’te Dubai’de emlak piyasasında işlerin nasıl yürüdüğünü açıklayacağım. Aşırı ısınıyor mu yoksa aşırı ısınmıyor mu? Satın almak mı almamak mı? Avantajları nelerdir? Eksileri nelerdir? Dubai pazarının aşırı ısındığına ve fiyatların şimdi çökeceğine ve her şeyin kaybolduğuna inanılıyor. Aslında, gerçek rakamlara bakalım ve durumun böyle olup olmadığını değerlendirelim.

Table of Contents

Son 15 yılda Dubai emlak piyasasının dinamikleri

Bu programa bakın. Şehrin tüm ilçelerindeki işlem sayısına göre son 15 yıldaki piyasa dinamiklerini temsil ediyor. Açıkçası, pazar 2019’dan bu yana birkaç kat büyüdü ve büyümeyi hiç bırakmıyor. 2024 verilerini gösteren grafiğe dikkat edin. Bunlar sadece güzel rakamlar değil – bunlar gelecek yıl için tahmin yapmak için daha da geçerli olan mevcut işlemlerle ilgili gerçek veriler ve istatistiklerdir. Buna göre büyümenin devam ettiğini görüyoruz. Şimdi işlem hacmine göre fiyatlardaki değişikliklerin grafiğini parasal olarak görüyorsunuz. Her şey aynı.

Şimdi metrekare başına fiyatı gösteren grafiğe bir göz atın. Bu verilerden, fiyatların artmaya devam ettiği, piyasanın geliştiği, işlem sayısının arttığı ve bu pazarın para birimleri cinsinden hacminin arttığı konusunda güvenilir bir sonuca varabiliriz.

Dubai’de mülk satın alırken yatırım getirisi

Fiyatların önemli ölçüde artmasına ve pazara giriş eşiğinin de artmasına rağmen, yatırım getirisinin, yani getirinizin azalmadığına dikkat etmek önemlidir. Bunun nedeni kira bedelinin de artmasıdır.

Bu nedenle, yalnızca ne kadar para yatırmanız gerektiğini değil, aynı zamanda yıl içinde ne kadar faiz ödeyebileceğinizi de düşünmek önemlidir. Bu bakımdan piyasadaki fiyatın artması önemli değil. Bu hala çok değerli bir yatırım olmaya devam ediyor.

Dubai’de yıllık kiralık mülklerin geri ödemesi

Örneğin, uzun vadeli bir kiralamadan yıllık% 7-8’lik net faiz alabilirsiniz. Rusya ve Avrupa’da ise bu rakam yıllık bazda sadece% 2-3’tür. Örneğin dün Moskova’da çok sevdiğim bir evin önünden geçiyordum ve dairelerin orada ne kadara mal olduğunu görmek için Can’ın web sitesine gitmeye karar verdim. Sonuç olarak, bu bölgedeki dairelerin 60 metrekarelik iki yatak odalı bir daire için ortalama 55 milyon rubleye mal olduğunu keşfettim.

Böyle bir daire kiralamanın ne kadara mal olacağını merak etmeye başladım. Bu dairenin kira fiyatını Can’ın aynı sitesinde kontrol ettim ve bunun ayda yaklaşık 120 bin ruble olduğunu anladım. Basit maliyetlendirme, böyle bir dairenin geri ödemesinin 40 yılı aştığını anlamamızı sağlar. Dubai’deki nesnelerin karlılığını değerlendirdiğimde ve geri ödemenin 16 yılı aştığını gördüğümde, bunun anormal bir durum olduğunu anlıyorum ve müşterilerime bu tür seçenekler sunmayacağım. Uzun süreli kiralamalarda geri ödeme en fazla 16 yıl, ideal olarak 12-13 yıl olmalıdır.

Dubai’de kim mülk satın alıyor. en aktif yatırımcılar Hindistan vatandaşlarıdır

Aslında bu pazar her zaman inanılmaz derecede uluslararası olmuştur. Örneğin, 2020’de Rusya’dan alıcılar en büyük emlak alıcıları listesinde altıncı sırada yer aldı. 2022’de Rusya’dan alıcılar ikinci ve üçüncü sıralar arasındaki pozisyonlara taşındı.

En büyük pazar Hint-Pakistan’dır. Tarihsel olarak, uzun yıllardır bu bölgedeki en çok mülkü satın alan Hintli müşterilerdir. Ayrıca bu pazar, alıcılar arasında ikinci sırada yer alan İngilizler arasında çok popüler. Ayrıca Dubai’de Çin, Kanada ve çeşitli Orta Doğu ülkelerinden mülk satın alan insanlar da güçlü bir şekilde temsil edilmektedir.

Bu nedenle, Rus talebinin soğutulmasının bu pazarı herhangi bir şekilde önemli ölçüde etkilediğini düşünmemelisiniz. Şu anda hangi bölgelerin yatırım için karlı olduğunu bilmek istiyorsanız, ancak yalnızca Dubai Marina gibi bir bölgeyi biliyorsanız, başvurunuzu bırakın. Web siteme bağlantı açıklamada yer almaktadır. Size danışacağım ve size daha fazlasını anlatacağım.

BAE ve Dubai’de bireylerin vergilendirilmesi

Size bir kez daha Dubai’de son derece karlı bir vergilendirme olduğunu hatırlatayım. Bireylerin gelirleri vergiye tabi değildir. Buna göre, bir daire satın alıp kiralarsanız, tüm tutarı kendiniz alırsınız. Bir daire satın aldıysanız ve altı ay sonra daha pahalıya sattıysanız, o zaman tüm tutarı da kendiniz alırsınız. Herhangi bir sınırınız yok; vergi doğmuyor. Bunun talep ve piyasanın nasıl geliştiği üzerinde çok olumlu bir etkisi var.

Avrupalılar için bu faktör genellikle anahtardır. Avrupa’da hangi vergilerin olduğunu kendiniz biliyorsunuz. Bu nedenle bu pazar Avrupalılar için çok çekici hale geliyor. Payları artmaya devam ediyor, bu da talebi ve fiyatları da destekliyor.

Gurbetçiler ekonominin büyümesine izin veriyor

Arap Emirlikleri yetkilileri için talebin soğumaması son derece önemlidir. Ekonominin büyümesine izin veren gurbetçilerdir. Arap Emirlikleri’nin yerli nüfusu, ülkedeki toplam sakinlerin sadece% 18’ini oluşturmaktadır. Bu nedenle, gurbetçiler paralarını almaya karar verirlerse ekonomi sona erecektir. Bu bakımdan devlet çok endişeli ve piyasanın gelişmesini ve fiyatların hiçbir yere düşmemesini sağlıyor. Bu, yatırımcıların bu pazara girmekle ilgilenmeye devam etmesi için gereklidir.

Dubai’de bir ev sahibi kirayı ne sıklıkla artırabilir?

Örneğin, son zamanlarda, sözleşmenin ikinci yıl uzatılmasından sonra kira fiyatlarının% 20 oranında artırılmasına izin verildi. Buna göre, daha önce bir daire satın alıp kiralarsanız, fiyatını her yıl en fazla% 10 artırabilirsiniz. Şimdi üçüncü yıldan itibaren kiranızı% 20 artırabilirsiniz. Bu yatırımcılar için çok iyi çünkü kiralamalar hızla artıyor. Böylece, eski sözleşmelerde bile kiralamalar daha pazarlanabilir hale geldikçe gelir ve yatırım getirisi arttı.

Dubai emlak piyasasının eksileri

Şimdi eksilere geçelim. Dubai’de son derece yüksek rekabet var. Likit bir nesne satın almak istiyorsanız, sırada beklemeniz gerekir. Piyangolara katılmanız gerekiyor. Komisyoncuyla birlikte çalışmak da önemlidir, böylece sizi listeye koyabilir ve satışlar resmi olarak başlamadan önce bir birim rezervasyonu yapabilirsiniz.

Yani, 60 katlı bir gökdelen olsa bile, gerçekten çekici likit nesneler birkaç saat içinde satılıyor. Bu nedenle, iyi bir nesne satın almanın o kadar kolay olmadığını anlamak önemlidir.

Dubai’de emlak piyasasının oynaklığı

Ve bu, bu nüansı göz önünde bulundurarak, kiminle çalıştığınıza çok dikkat etmeniz ve bir komisyoncu seçmeniz gerektiğinin bir başka nedenidir. Elbette piyasada oynaklık var ve büyümeden sonra bir plato izliyor, belli bir düşüş olabilir. Bu kesinlikle normaldir. Dubai pazarı da oynaklık yaşayabilir. Bu alışılmadık bir şey değil. Ve emlak iyidir, çünkü piyasada bir düşüş varsa, şu anda mülkü satmanıza gerek yoktur. Sadece onu bırakın ve pazarın tekrar yükselmesini bekleyin. Ama aniden öyle olduysa, mülkü satmanız gerekiyorsa, o zaman geliri feda etmeniz ve örneğin satın aldığınız fiyata satmanız gerekecektir. Burada yapılabilecek hiçbir şey yok.

Dubai’deki en ucuz daireler. Neye benziyorlar ve fiyata neler dahil

Dubai’de giriş eşiği oldukça yüksektir. Gerçek şu ki, bu şehirde tanıdık anlamda ekonomik sınıf konut inşa edilmiyorlar. En bütçe seçeneği bile, fiyatların 150 bin dolardan başladığını hatırlatacağım, güvenlik, yüzme havuzu, spor salonu ve güzel çevre düzenlemelerini içeriyor.

Daire bitmiş olacak, içinde zaten bir mutfak kurulacak ve fiyata park yeri dahil. Yani, Dubai’deki en bütçe seçeneği bile Rus standartlarına göre çok güçlü bir premium sınıftır. Dolayısıyla bütçeniz bu miktardan azsa Dubai’de uygun bir şey bulamazsınız. Ne yazık ki, burada süper basit seçenekler sağlanmıyor.

Ancak iyi haberler de var. Tüm geliştiriciler faizsiz taksitler sunmaktadır. Böylece sadece 30.000-35.000 dolarla ticarete girebilir ve ardından inşaat süresi boyunca taksit ödeyebilirsiniz. Bazı durumlarda, taksit ödemenizi tamamlamak için ev hazır olduktan sonra birkaç yıl daha geçireceksiniz.

Dubai Yatırım amaçlı gayrimenkul