Ana Sayfa / Blog / 2025 yılında Dubai'de gayrimenkul yatırımı için en iyi 5 bölge

Mart 26, 2025 | Görüntülendi: 162

2025 yılında Dubai'de gayrimenkul yatırımı için en iyi 5 bölge

Dubai’nin hangi bölgelerinde emlak en çok satılıyor?

2023’te en çok hangi bölgelerin satıldığına dair istatistikleri görelim. Öyleyse bu grafiğe bakın. Burada ne görüyoruz?

Table of Contents

2023 yılı satış hacmine göre birinci sırada Jumeirah Village Circle (kısaca JVC) yer alıyor. İkinci sırada ise Dubai Marina bulunuyor. Dubai Marina muhtemelen en bilinen bölge; genellikle kartpostallarda görülen manzaralara sahiptir ve büyük ihtimalle siz de burayı duymuşsunuzdur. Üçüncü sıradaki bölge ise Business Bay. Bu bölge, Downtown Dubai’ye oldukça yakın bir konumda yer alıyor, hatta onu çevreliyor bile denebilir. Dördüncü sırada ise Downtown Dubai bulunuyor. Burası, meşhur Burj Khalifa’nın yükseldiği bölge. Beşinci sırada ise Dubai Creek Harbour yer almakta.

Şimdi bu bölgelerin her birine daha yakından bakalım.

Jumeirah Village Circle (JVC) — Yeni Dubai’nin merkezinde yer alan modern bir yerleşim bölgesidir.

İlk olarak JVC ile başlayalım. JVC, Dubai Marina ve ünlü Palm Jumeirah’a oldukça yakın konumda bulunan bir yerleşim (uydu) bölgesidir. Oldukça popüler bir yaşam alanıdır. Bol yeşil alanlara sahip olan JVC uzun süredir var olduğu için yaşamak için gerekli her şeyi sunar: süpermarketler, kafeler, kuaför salonları ve daha fazlası. Bu, Dubai’de nadir rastlanan bir durumdur çünkü genellikle ihtiyaçlar için alışveriş merkezlerine gitmek gerekir. Oysa JVC’de yürüyerek ulaşabileceğiniz bir alışveriş merkezi de bulunuyor.

Bu bölgenin öne çıkan özelliklerinden biri de nispeten uygun fiyatlı olmasıdır. Bizim istatistiklerimize göre, 2023 yılında JVC’deki konutlar için ortalama satış fiyatı 836.000 AED idi. Amerikan doları, Birleşik Arap Emirlikleri dirhemine (AED) sabitlenmiştir; yıllardır değişmeyen resmi kur 1 USD = 3.65 AED’dir.

Yani bir mülkün dirhem cinsinden fiyatını 3.65’e bölerek dolar cinsinden değerini öğrenebilirsiniz. Bu sabit kur, yatırım yaparken büyük avantaj sağlar çünkü kur riski ortadan kalkar. Örneğin: 836.000 AED ÷ 3.65 = yaklaşık 229.000 USD

Ancak JVC’de başlangıç bütçesiyle, yani 150.000 dolar civarında, kaliteli bir binada güzel bir daire satın alabilirsiniz.

Bu tür binalarda genellikle yüzme havuzu, spor salonu, otopark gibi imkanlar bulunur ve daireler tam donanımlı şekilde teslim edilir. Ayrıca, yatırım getirisi oldukça yüksektir. JVC’deki daireler uzun dönem kiraya verildiğinde, ortalama %7–8 net yıllık getiri sağlar — yani tüm masraflar çıktıktan sonra bu oran kazanılır. Bu da Dubai ortalamasının üzerindedir. Küçük veya sınırlı bir bütçeniz varsa, JVC’ye mutlaka göz atmanızı tavsiye ederim.

Resmi raporlara göre, JVC’deki konut fiyatları geçen yıl %26,7 oranında arttı. Bu, Dubai ortalamasının üstünde çok iyi bir performans demektir. Bu nedenle, JVC mutlaka değerlendirmeniz gereken bir bölgedir.

Dubai Marina – Abartılmış Bir Bölge mi?

Sıradaki konuşacağımız bölge Dubai Marina. Bu, şehrin en popüler bölgelerinden biridir. Buraya yönelik gayrimenkul talepleri oldukça fazla. Her şey genellikle şu şekilde başlıyor: insanlar Dubai Marina’da daire satın almak istiyor. Arkadaşlar, unutmayın ki Dubai sadece bu bölgeden ibaret değil. Eğer Marina’da yaşamak sizin için çok önemliyse, elbette değerlendirin. Ancak diğer seçenekleri de göz ardı etmeyin.

Grafiğe baktığınızda, geçtiğimiz yıl bu bölgedeki ortalama daire fiyatının 2,5 milyon dirhem olduğunu görüyorsunuz. Ancak dikkat edin: fiyatlar burada neredeyse %1 oranında düşmüş. Bunun nedeni ise 2022 yılında, özellikle Rusya’dan gelen yoğun talep nedeniyle, birçok kişinin Marina’dan daire satın almak için herhangi bir fiyata razı olmasıydı. Bu durum bölgedeki fiyatların bir anda yükselmesine neden oldu.

Grafik de gösteriyor ki, ardından fiyatlar düşmeye başladı. Bu aşırı talep, bölgedeki gayrimenkul piyasasını ciddi şekilde ısıttı. Bunun başlıca sebebi ise Marina’nın Rusça konuşan yatırımcılar arasında çok iyi bilinmesi. Bu durum, Dubai genelindeki uluslararası talep dengesini biraz bozdu çünkü yatırımcıların büyük bölümü sadece bu bölgeye yöneldi.

Bu yoğun talep, fiyatların şişmesine neden oldu ve şu anda hâlâ bir düşüş gözlemliyoruz. Uzun vadeli yatırım getirisi açısından bakıldığında, Marina bu açıdan çok yüksek kazanç vaat etmiyor. Çünkü daireler yüksek fiyatlardan alındı, ancak kiralar hâlâ piyasa değerine göre belirleniyor.

Yine de eğer Marina’yı seviyorsanız, burada yaşamak istiyor ya da dairenizi günlük kiraya vermeyi planlıyorsanız — bu hâlâ iyi bir seçenek olabilir. Günlük kiralama modeli burada etkili çalışıyor, daireler kolayca ve yüksek fiyata kiralanabiliyor. Doluluk oranı da oldukça yüksek.

Business Bay — Dubai’nin En Trend Yaşam ve İş Merkezlerinden Biri

Şimdi de Business Bay bölgesine bakalım. Burası yatırımcılar için oldukça iyi bir seçenek. Bu bölgede bir dairenin ortalama fiyatı 1,5 milyon dirhem civarında. Fiyatlarda bir artış olduğunu görüyoruz, ancak bu artış oldukça sınırlı. Yine de Business Bay dikkat çeken bir bölge çünkü hâlâ aktif olarak gelişiyor. Bu yüzden, her ne kadar fiyat artışı son dönemde biraz yavaşlamış olsa da, bölge organik şekilde değer kazanmaya devam ediyor. Öncesinde daha hızlı artan fiyatlar şu anda dengelenmiş durumda.

Buna rağmen, Business Bay’deki fiyatların artmaya devam etmesi bekleniyor, çünkü bölge dinamik şekilde gelişiyor ve hâlâ birçok yeni inşaat projesi ve boş arsa mevcut. Bu, Marina’dan farklı olarak, fiyatların yükselmesi için ciddi bir potansiyel anlamına geliyor. Zira Marina’da artık neredeyse hiç boş alan kalmadı.

Dolayısıyla, orta bütçeye sahip yatırımcılar için Business Bay kesinlikle değerlendirilmesi gereken bir seçenek. Ayrıca bu bölgede kısa süreli kiralama modeli de oldukça iyi çalışıyor. Çünkü buraya insanlar sadece deniz tatili için değil, aynı zamanda iş seyahati, alışveriş ya da şehir turizmi gibi amaçlarla da geliyorlar.

Ayrıca unutmamak gerekir ki, Business Bay, Downtown Dubai ve Dubai Mall’a sadece birkaç adım mesafede yer alıyor. Bu da bölgenin cazibesini daha da artırıyor.

Downtown — Burj Khalifa’nın Bulunduğu, Dubai’nin Tam Kalbi

Şimdi de Downtown Dubai bölgesine geçelim. Burası, Burj Khalifa sayesinde şehrin en ünlü bölgelerinden biridir. Buradaki durum, Marina’daki tabloya oldukça benziyor. Downtown’da bir dairenin ortalama fiyatı yaklaşık 2,6 milyon dirhem, ve dikkat çeken bir nokta da şu: fiyatlar %2 oranında düşmüş durumda. Yani burada da Marina’dakine çok benzer bir gelişme yaşanıyor.

Bu nedenle, eğer bu bölgede daire satın almayı düşünüyorsanız, çevredeki alternatifleri de değerlendirmenizi öneririz. Bununla birlikte, günlük kiralama açısından Downtown hâlâ çok güçlü bir bölge olarak öne çıkıyor. Turistik ilgi, lokasyon avantajı ve prestijli yapıların etkisiyle kısa dönemli kiralama burada oldukça başarılı sonuçlar veriyor.

Dubai Creek Harbour — Merkeze 10 Dakika Mesafede Yeni Sahil Bölgesi

Listemizdeki son bölge Dubai Creek Harbour.

Dubai Creek Harbour, Dubai’nin en büyük ve en bilinen geliştiricisi olan Emaar tarafından geliştirilen dev bir projedir. Aynı zamanda Burj Khalifa gibi simge yapıları inşa eden geliştiricidir.

Bu proje, uzun yıllara yayılacak büyük bir şehir planlaması sürecini kapsıyor. Emaar’ın amacı, bu bölgeyi yeni bir “Downtown” haline getirmek. Şu anda bölgede teslim edilmiş konutlar mevcut, ancak çok sayıda proje hâlen inşaat aşamasında ve gelişim süreci devam ediyor.

Geçtiğimiz yıla kıyasla burada %15,2 oranında bir fiyat artışı gözlemliyoruz — bu oldukça güçlü bir performans. Daha önce bu bölgede fiyatlar bu kadar hızlı yükselmiyordu, ancak şimdi talep ciddi şekilde artmış durumda. Özellikle ikinci el piyasası da hızla büyüyor.

Bu nedenle, şu an için yatırım açısından bu bölgeyi ciddi şekilde değerlendirmenizi tavsiye ediyoruz.

Ayrıca size birkaç farklı bölgeden daha bahsetmek istiyorum. Her ne kadar satış hacmi açısından ilk sıralarda olmasalar da, gerçekten çok kaliteli ve yaşaması keyifli alanlar. Listenin dışında kalmalarının sebebi, bu bölgelerin daha küçük ve kompakt yapıda olması; bu yüzden büyük projelerle doğrudan rekabet etmeleri zor.

Dubai Hills — Şehrin İçinde “Yeşil Bir Vaha” | Emaar İmzalı Proje

Dubai Hills bölgesine özellikle dikkat etmenizi öneririm. Ben şahsen bu bölgeyi çok beğeniyorum çünkü konumu son derece avantajlı. Burası daha çok yerleşim ve yaşam odaklı bir bölge. Yani turistik bir lokasyon değil ama yine de şehrin herhangi bir noktasına 15 dakika içinde ulaşmak mümkün. Bu da bölgeyi oturum amaçlı düşünenler için çok cazip kılıyor.

Dubai Hills tamamen Emaar tarafından geliştiriliyor, yani burası bir master planlı toplu proje. Bölgede çok kaliteli bir altyapı mevcut. Ayrıca burada yer alan geniş ve modern peyzaj parkı, neredeyse Dubai’de eşi benzeri olmayan bir alan sunuyor. Tüm bu özellikler sayesinde bölge hızlıca popülerleşiyor ve gayrimenkul fiyatları da istikrarlı şekilde artıyor.

Yine de Dubai Hills hâlâ ciddi bir potansiyele sahip, çünkü yeni etapların inşası devam ediyor. Unutmayın: bir bölge ne kadar çok tamamlanmışsa, fiyatlar da o kadar nihai seviyeye yaklaşır ve artık büyük sıçramalar yaşanmaz. Şu an ise hâlâ büyüme ve prim yapma alanı var.

Dubai Hills’te dairelerin ortalama fiyatı 1,7 milyon dirhem, ve geçtiğimiz yıl fiyatlarda %3,7 oranında artış kaydedildi. Bu ölçülü artış aslında olumlu bir sinyaldir — bölgedeki fiyatlar henüz “aşırı ısınmış” değil. Yani şu anda alım yapan yatırımcılar, önümüzdeki dönemlerdeki değer artışından kazanç sağlayabilir.

Dolayısıyla hem yaşamak hem yatırım yapmak için Dubai Hills, dengeyi koruyan ve uzun vadeli kazanç potansiyeli olan bir bölge olarak öne çıkıyor.

City Walk — MERAAS’tan “Şehir İçinde Şehir” Konsepti

Bir diğer dikkat çeken bölge ise City Walk. Burası, ünlü geliştirici firma MERAAS tarafından hayata geçirilen bir entegre konut projesidir.

City Walk, oldukça şık, modern ve az katlı mimariye sahip bir yaşam alanı sunuyor. Burj Khalifa ve Downtown’a sadece 10 dakika mesafede yer alıyor. Bu da hem yaşam hem de yatırım açısından ciddi bir avantaj. Özellikle kiralama potansiyeli yüksek, ve bölgedeki fiyatlar son dönemde oldukça hızlı artıyor. Buna rağmen, City Walk hâlâ fiyat artışı için potansiyel taşıyor.

Geçtiğimiz hafta, bu bölgeyle ilgilenen bir yatırımcı için detaylı bir araştırma yaptık. Bölgede hâlen inşaatı devam eden bir alt proje daha bulunuyor: Central Park. Bu yeni etap henüz tamamlanmadığı için, biz de oradaki potansiyeli analiz ettik. Yaptığımız hesaplamalarda yatırım açısından çok olumlu sonuçlar elde ettik.

Biz daima gerçek piyasa verilerine ve güvenilir benchmark’lara dayanarak çalışıyoruz — bu da ortaya çıkan sonuçlara güven duymamızı sağlıyor. Bu yüzden, yatırım yapmak isteyenler için City Walk bölgesini kesinlikle öneriyoruz.

City Walk’taki dairelerin ortalama fiyatı yaklaşık 4 milyon dirhem, ve fiyatlarda son bir yıl içinde %36,8 artış kaydedildi — bu da bölgenin ne kadar güçlü bir yatırım lokasyonu olduğunu açıkça gösteriyor.

Palm Jumeirah — Dubai’nin En Prestijli Bölgelerinden Biri ve İkonik Bir Nokta

Son olarak, Dubai’nin en ünlü bölgelerinden biri olan Palm Jumeirah’dan bahsedelim. Bu bölge uzun süredir var olmasına ve dünya çapında tanınmasına rağmen, hala ciddi bir yatırım potansiyeli barındırıyor.

Palm’daki dairelerin ortalama fiyatı 4 milyon dirhem, ve son yıllarda bu bölgede fiyatlar %7,4 oranında artış gösterdi. Bölge, özellikle kısa dönemli kiralama açısından oldukça elverişli; ayrıca burada yaşamak da son derece keyifli. Palm’da, özel plaj erişimi gibi ayrıcalıklı yaşam olanakları sunan pek çok konut seçeneği mevcut.

Ayrıca, villa yatırımları bu bölgede son derece kârlı. Elbette bu tür yatırımlar yüksek bütçe gerektiriyor — genellikle 40 milyon dirhemden başlayan fiyatlar söz konusu. Ancak bu tür yatırımlar, değer artışı açısından güçlü bir getiri sağlayabiliyor. Aynı zamanda bu bölgede flipping (al-sat) ve diğer profesyonel yatırım stratejileri için de büyük fırsatlar mevcut.

Eğer bu ölçekte bir bütçe ayırma imkânınız varsa, Palm Jumeirah kesinlikle değerlendirilmesi gereken bir yatırım bölgesidir. Gördüğünüz gibi, Dubai’de sadece Marina veya Downtown’dan ibaret olmayan çok sayıda farklı ve güçlü bölge mevcut. Bu yüzden araştırma yaparken gözünüzü geniş tutun ve mevcut tüm fırsatları değerlendirmeye çalışın.

Dubai Yatırım amaçlı gayrimenkul